[절세가인] 절세유혹에 빠진 아파트 분양권 증여의 함정

 

◎ 아파트 분양권 증여 동향

최근 주택 가격이 폭등함에 따라 정부에서는 다주택자의 주택투자 수요를 억제하고 실거주자에게 주택이 돌아가도록 하기 위해 8.2 부동산 대책이다, 9.13 부동산 대책이다 하면서 다양한 부동산 대책을 내놓았다. 대표적인 예로 다주택자의 주택 취득 억제, 분양권 전매제한, 종합부동산세 강화, 특정지역의 주택 양도에 대한 세율 인상 등 다양한 부동산대책을 쏟아냈다.

정부의 다양한 부동산 대책으로 주택을 분양받은 사람들은 세금 부과에 대해 막연한 두려움을 갖게 되었고, 이들의 불안한 심정을 알아차리기라도 한 듯 일부 부동산 중개업자들은 아파트 분양권을 부부간 공동명의로 등기하면 절세에 도움이 된다고 홍보하고 있다. 분양권의 일부를 배우자에게 증여하면 6억원까지는 증여재산공제가 되어 증여세가 과세되지 않고, 종합부동산세도 일정부분 종합부동산세도 피해갈 수 있다. 예를 들어 공시가격이 12억원짜리 아파트를 단독 명의로 등기하면 1세대 1주택 공제액 3억원을 가산한 9억원을 뺀 나머지 3억원에 대해 종합부동산세를 납부해야 한다. 그러나 절반의 증여로 공동명의 등기를 하면 각각의 가격이 6억원이 되어 종합부동산세가 과세되지 아니한다. 양도소득세도 양도차익이 클수록 높은 세율이 적용되고 공동 명의로 변경하면 양도차익이 둘로 나누어지게 되어 낮은 세율이 적용되고, 양도소득 기본공제도 250만원씩 각각 공제 받게 되어 절세가 된다. 또한 입주하기 전 분양권 상태에서 부부 공동 명의를 변경하면 취득세 등의 부대비용도 발생하지 않는다. 더 나아가 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 부동산을 5년 이내에 양도할 때는 공제하는 필요경비를 당초 증여자의 취득가액으로 하는 이월과세가 적용되지만 분양권은 이에 포함하지 아니하여 이월과세가 적용되지 아니하는 장점까지 열거하고 있다.

이와 같이 신규 분양아파트 주변의 부동산중개업소에서는 고객들을 유인하기 위하여 분양권을 배우자와 공유하도록 홍보하고 있지만 그 원리를 잘못 이해하고 실행하면 예상하지 못한 세금이 부과될 수 있다. 이에 따라 입주권과 관련된 증여세와 양도소득세 계산방법 및 절세방안에 대해 간략하게 정리한다.

 

◎ 분양권 증여에 따른 증여세 및 양도소득세 과세

양도소득세 과세대상 중에 아파트 분양권에 대해서는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 양도소득세를 과세한다. 분양권은 계약상 또는 법률상 효력에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 원인행위는 발생하였으나 목적물의 미완성 등으로 취득시기가 도래하지 아니한 권리로서 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있게 된다. 이러한 아파트 분양권을 배우자에게 증여하게 되면 6억원까지는 증여재산공제가 되어 증여세 부담이 없다. 그러나 실무적으로 아파트를 분양받으면 대출을 받아서 중도금을 납부하는 것이 일반적인 분양 유형이다. 이러한 아파트 분양권을 배우자에게 절반을 증여하게 되면 은행에서 중도금으로 대출받은 채무도 증여받은 배우자는 절반의 채무를 인수하여야 한다. 대출금이 승계되는 증여가 이루어지게 되면 대출금의 절반은 배우자에게 이전하는 결과가 발생하게 되어 부담부증여에 해당한다. 부담부증여(負擔附贈與)는 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여재산가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 결과가 발생한다.

이에 따라 입주권을 증여하게 되면 증여재산가액은 계약금을 비롯하여 중도금 불입액과 프리미엄 상당액에서 채무를 공제한 금액이 된다. 이러한 프리미엄은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인이 가능한데, 계약금과 중도금 대출금 6억원을 포함하여 10억원을 불입한 상태에서 16억원에 거래되고 있는 분양권의 절반을 배우자에게 증여하였다면 증여재산가액은 5억원[평가액(16억원)-채무(6억원)=10억원의 50%]이 되어 증여세는 과세는 미달된다. 그러나 양도소득세가 과세되는 부담부증여는 채무 6억원의 절반인 3억원을 배우자에게 승계하였다면 양도가액은 3억원이 되며, 이에 대해 비례적으로 계산한 취득가액을 차감한 잔액에 대해 양도소득 기본공제 250만원을 공제한 금액에 50% 또는 40%의 세율을 적용하여 양도소득세를 과세하게 된다.

◎ 절세전략

분양권을 증여받으면 다양한 분야에서 절세가 될 뿐만 아니라 부부가 공동으로 취득한 부동산을 공유하게 되면 부부간에 마음의 평안도 함께 가져올 수도 있다. 그러나 현실을 무시하고 다분히 상식적으로 생각해서 분양권을 배우자에게 증여하면 부담부증여가 될 수 있고, 부동산을 취득할 수 있는 권리는 부담부증여로 발생한 양도차익에 대해 세율 50% 또는 40%의 단일 세율로 양도소득세가 과세된다. 현실적으로 아파트를 분양받을 때에는 실무적으로 공동명의로 분양받기가 곤란하다. 이에 따라 단독 명의로 분양받았다가 배우자와 공유하고자 하다면 분양권 프리미엄이 발생하기 전에 증여하는 것이 바람직하다. 분양권 프리미엄이 발생하지 아니하였다면 양도차익은 물론 발생하지 아니하여 양도소득세로 과세할 것이 없게 된다. 따라서 분양권을 부부와 공유하고 싶다면 계약 초기에 증여하고, 프리미엄이 많이 발생하였다면 채무를 상환하고 증여받은 것도 절세에 도움이 될 수 있다.

 

[김완일 세무사 프로필]

△ 세무법인 가나 대표세무사
△ 기재부 세제실 국세예규심사위원회 위원
△ 서울지방국세청 재산평가심의위원회 위원
△ 한양대학교 겸임교수
△ 한국세법학회 부회장
△ 코스닥협회 자문위원회 위원
△ '비상장 주식평가 실무' 저자