[절세가인] 공시가격 인상 시대의 부동산 증여요령

◎ 기준시가 인상 동향

증여세 절세 자문을 할 때 증여세를 낮추기 위해서는 저평가된 자산을 먼저 증여하는 것이 유리하다고 말한다. 예를 들어 현금이나 시세를 알 수 있는 아파트와 같은 물건보다는 시세가 떨어진 펀드, 저평가된 상가나 토지 등을 먼저 증여하는 것이 유리하다. 시세가 떨어진 펀드나 저평가되거나 상가 등을 먼저 증여하라고 하는 것은 시가를 확인하기 어려운 경우에 적용하는 평가방법의 한계를 절세에 활용하자는 취지이다.

세금을 부과할 때 시가는 사례가액이 확인되는 경우에는 그 사례가액을 적용하고, 사례가액이 확인되지 아니하면 세법에서 정하는 방법에 따라 평가한다. 일반적으로 토지나 상가의 경우에는 사례가액을 찾기 어렵기 때문에 이 때 적용하는 세법에서 정하는 방법으로 토지나 주택의 경우에는 원칙적으로 개별공시지가 또는 개별주택 공시가격을 적용한다.

최근 언론보도에 의하면 개별공시지가 또는 개별주택 공시가격 공시의 기준이 되는 2019년도 표준지 공시지가가 발표되었는데, 지난해보다 2배나 오른 곳도 있다. 2019년 표준주택 공시가격도 지난해보다 최대 3배 오르는 곳도 있고, 서울의 경우에는 지난해 평균 공시가격 상승률이 7.9%로 10년 사이에 가장 크게 올랐으나 올해는 상승 폭이 25∼30%에 이르는 것으로 보도하였다.

그동안 개별공시지가나 개별주택 또는 공동주택 공시가격은 시세보다 낮게 평가하여 왔다. 과거 국세청에서 공동주택에 대한 기준시가를 고시할 때에는 서울,경기,인천그룹과 기타 광역시·기타 지역그룹으로 구분하고, 국민주택 규모, 일반주택 규모, 고급주택 규모별로 시가 반영률을 각각 75%(70%), 85%(80%), 90%(90%)를 적용하여 고시하였다. 관행적으로 시가보다 낮은 가액으로 평가하던 것을 최근 들어 시가에 근접하게 평가하게 되어 상속세·증여세·종합부동산세·재산세, 심지어 양도소득의 산정에 있어 많은 영향이 미칠 것으로 예상된다.

이에 따라 개별공시지가 또는 주택공시가격의 결정 고시와 시가 적용의 원리, 절세방안에 대해 간략하게 정리한다.

 

◎ 세법상 부동산에 대한 평가방법

상속·증여재산을 평가할 때 사례가액이 확인되는 경우에는 사례가액이 우선 적용된다. 사례가액은 상속개시일 전·후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월) 이내의 기간 중에 발생한 매매·감정·수용·경매 또는 공매 등의 가액을 말한다. 일정한 요건에 해당하여 평가심의위원회에서 심의를 거치는 경우에는 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 발생된 사례가액도 시가로 적용되고, 최근 입법 예고된 바와 같이 신고기한 이후 법정결정기한까지 발생한 사례가액도 시가로 적용하려고 하고 있다.

사례가액이 확인되지 아니하는 경우에는 부득이 세법에서 정하는 방법으로 평가하게 된다. 세법에서 정하는 방법으로 토지의 경우에는 개별공시지가, 일반 건물이나 오피스텔은 기준시가, 그리고 주택의 경우에는 개별주택가격 및 공동주택가격으로 평가하게 된다. 토지에 대한 개별공지지가는 매년 5월 31일까지 시장·군수 또는 구청장이 결정·공시하고, 개별주택이나 공동주택에 대한 공시가격은 매년 4월 30일까지 시장·군수 또는 구청장이 결정·공시한다. 이에 따라 지난 1월 1일 기준으로 고시한 2019년 표준단독 공시가격 또는 2019년도 표준지 공시지가는 추후 4월 30일까지 공시할 개별주택 공시가격이나 5월 31일까지 공시할 개별공시지가 결정에 직접적인 영향이 미치게 된다.

개별공시지가나 개별주택 공시가격은 사례가액이 확인되지 아니한 경우에 상속세 및 증여세의 결정기준이 되고, 재산세 또는 종합부동산세, 한 걸음 더 나아가서 양도소득을 계산할 때 취득가액을 알 수 없는 경우 환산가액을 계산할 때 활용된다. 환산가액은 양도가액을 양도 당시의 공시지가를 분모로 하고, 취득 당시의 공시지가를 분자로 하여 환산한다. 취득 당시의 계약서를 분실하는 등의 사유로 취득가액을 확인할 수 없어서 환산가액을 적용하는 경우에는 시가 반영율이 각기 다른 공시지가를 적용하여 환산하는 것은 불합리하다. 특히 1990년 최초로 고시할 당시 공시지가의 시가반영율과 최근 공시지가의 시가 반영율은 현저한 차이가 있어 어쩔 수 없이 환산가액을 적용해야 하는 납세자에게는 재산권이 부당하게 침해될 수 있다.

 

◎ 절세방안

상속세 및 증여세는 상속·증여재산의 평가액이 산출세액에 직접적인 영향을 미친다. 상속세는 상속재산가액에서 채무 등을 공제한 금액에 사전증여재산가액을 가산하여 상속세과세가액을 산정한 다음 각종공제를 한 금액에 대해 세율을 적용하여 산출하고, 증여세도 증여재산가액에서 채무 등을 공제하고 사전 증여한 재산가액을 가산한 증여세과세가액에서 증여재산공제를 한 금액에 대해 세율을 적용하여 산출한다.

상속 또는 증여재산의 평가액은 상속세 및 증여세의 과세표준 및 산출세액 산정에 결정적인 영향을 미친다. 이 때 적용하는 상속·증여재산가액은 사례가액이 확인되지 아니하면 토지의 경우에 개별공시지가, 개별주택은 개별주택공시가격이 적용된다. 이 때 적용되는 개별공시지가는 그 해 5월 31일까지 결정 공시를 하고, 개별주택 또는 공동주택은 그 해의 4월 30일까지 결정 공시를 한다. 언론에 보도된 대로 지난 1월 1일 기준으로 표준지 또는 표준주택 공시가격이 급격하게 인상하였다고 하더라도 4월 30일 또는 5월 31일 결정 고시하기 전까지는 2018년에 결정 공시된 가격을 적용한다. 따라서 저평가된 토지나 일반 건물을 증여하고자 한다면 2019년 개별공시지가 또는 주택공시가격이 공시되기 전, 즉 토지는 5월 31일, 주택은 4월 30일 이전에 증여 등을 하는 것이 절세에 도움이 된다.

 

[김완일 세무사 프로필]

△ 세무법인 가나 대표세무사
△ 기재부 세제실 국세예규심사위원회 위원
△ 서울지방국세청 재산평가심의위원회 위원
△ 한양대학교 겸임교수
△ 한국세법학회 부회장
△ 코스닥협회 자문위원회 위원
△ '비상장 주식평가 실무' 저자