[절세가인] 부동산법인 주식관리요령

◎ 부동산법인의 주식이동과 과세동향

전통적으로 자녀 등에게 절세를 하면서 자산 이전을 고려하는 사람들은 부동산을 많이 활용하여왔다. 그러던 것이 2006년부터 양도소득을 계산할 때 기준시가 과세원칙에서 실지거래가액 과세원칙으로 변경됨에 따라 절세의 효과도 적어져 주식을 통한 부의 이전을 고려하는 것이 일반적인 형태가 되고 있다. 이와 함께 2004년부터는 세법에 증여의 개념을 정의하고 이에 해당하면 증여세를 과세하는 ‘증여세완전포괄주의과세제도’가 시행되었고, 이러한 과세제도에 의하여 과세 되는 사례는 대부분 주식의 매매, 증자, 감자, 합병, 현물출자 등과 같은 주식이동에서 발생하고 있다.

부동산을 과다하게 보유하고 있는 법인은 주식이동과 함께 부동산이 이전되어 주식이동을 통한 부의 이전이 된다. 이러한 점을 고려하여 법인을 과다하게 보유한 법인에 대해서는 다양한 면에서 일반법인과 다르게 취급하고 있다. 일반법인과 다르게 취급하는 이유는 부동산을 많이 보유한 법인의 주식을 거래하면 해당 법인의 부동산 소유 관계가 그대로 이전되는 효과가 발생하기 때문이다, 지방세법에서도 토지 등과 같은 취득세 과세대상 자산을 보유하고 있는 법인의 주식을 취득하여 그 법인의 지분율이 50% 이상인 과점주주에 해당하거나 과점주주의 지위에서 추가로 지분율이 증가하는 경우에는 간주취득세로 과세하기도 한다.

한편, 비상장주식을 평가할 때도 법인의 자산가액 중에서 토지, 건물, 부동산에 관한 권리가 차지하는 비율이 자산총액의 50% 이상인 경우에는 부동산과다보유법인이라고 하여 일반법인과 다르게 자산가치에 대해 더 큰 가중치를 부여하여 평가하기도 하고, 토지, 건물, 부동산에 관한 권리의 합계액이 자산총액의 80% 이상인 경우에는 단순히 자산가치로 평가하고 있다. 양도소득세를 과세할 때에도 일반적으로 대주주에 대해서는 세율을 20%로 과세하는 것과 다르게 특정법인에 해당하거나, 골프장업 등을 하는 법인으로서 부동산의 비율이 자산총액의 80% 이상인 부동산과다보유법인에 해당하는 경우에는 최고 42% 세율이 적용되는 기본세율로 과세하기도 한다.

이와 같이 부동산을 많이 보유하고 있는 비상장법인에 대해서는 일반법인과 구분하여 과세하고 있으므로 부동산과다보유법인, 부동산 등이 80% 이상인 법인, 특정주식 등의 개념에 대한 정리와 절세방안에 대해 정리한다.

 

◎ 부동산법인에 대한 과세방법

부동산법인에 대한 세법상 용어와 평가방법, 양도소득세 과세방법 등은 세법에 따라 각각 다르게 규정하고 있어 이 분야의 전문가가 아니면 오해하기가 쉽다. 우선 부동산과다보유법인은 비상장주식을 평가할 때에는 「상속세 및 증여세법」에서 토지, 건물, 부동산에 관한 권리의 합계액이 자산총액 중에서 50% 이상을 차지하고 있는 법인을 말하고, 양도소득세를 규정하는 소득세법에서는 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 골프장업 등의 업종 법인으로서 자산총액 중 토지, 건물, 부동산에 관한 권리의 가액이 차지하는 비율이 80% 이상인 법인을 말한다.

비상장주식을 평가할 때 부동산과다보유법인을 구분하는 이유는 부동산을 과다하게 보유한 법인의 주식은 자산가치가 주가에 큰 영향을 미친다고 보아 자산가치에 더 큰 가중치를 부여하기 위한 것이다. 「상속세 및 증여세법」에서 자산총액 중에 토지, 건물, 부동산에 관한 권리가 차지하는 비율이 자산총액의 50% 이상인 법인에 대해서는 일반법인에 대해 수익가치에 3의 가중치, 자산가치에 대해 2의 가중치를 부여하는 것과 달리 자산가치에 대해 3의 가중치, 수익가치에 대해 2의 가중치를 부여하여 평가한다. 한편 부동산과다보유법인과 구분하여 토지, 건물, 부동산에 관한 권리가 차지하는 비율이 자산총액의 80% 이상인 법인의 주식은 자산가치로 평가한다.

양도소득세를 과세할 때 특수관계인의 지분을 포함하여 해당 법인의 주식을 50% 이상 보유한 주주, 즉 과점주주가 토지, 건물, 부동산에 관한 권리의 합계액이 자산총액의 50% 이상인 법인으로서 3년 이내에 50% 이상 처분하는 경우에는 특정주식으로 구분하여 과세한다. 또한 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 골프장업ㆍ스키장업ㆍ휴양콘도미니엄업ㆍ전문휴양시설업 법인으로서 자산총액 중 토지, 건물, 부동산에 관한 권리의 가액이 차지하는 비율이 80% 이상인 법인의 주식에 대해서는 부동산과다보유법인이라고 하여 구분하여 과세한다.

특정주식은 3년 내에 50% 이상 양도해야 누진세율이 적용되는 것과 달리 부동산과다보유법인의 주식의 경우에는 주식의 보유 비율에 관계없이 최대 42% 세율로 과세하는 기본세율이 적용된다. 한편 꼼수거래를 방지하기 위하여 특정주식의 경우에 과점주주가 과점주주 외의 자에게 50% 이상 양도한 주식 중에 과점주주 외의 자에게 양도하기 전에 과점주주 사이에 양도ㆍ양수한 주식에 대해서도 2019년부터 누진세율을 적용한다. 특정주식 또는 부동산과다보유법인을 판단할 때 자산총액에서 토지, 건물, 부동산에 관한 권리의 합계액이 자산총액의 50% 또는 80% 이상의 판정은 원칙적으로 평가기준일 현재의 당해 법인의 자산총액을 기준으로 한다. 자산총액에는 무형고정자산인 개발비 및 사용수익기부자산가액은 제외하며, 이 경우에도 꼼수거래를 방지하기 위하여 양도일부터 소급하여 1년이 되는 날부터 양도일까지의 기간 중에 차입금 또는 증자 등에 의하여 증가한 현금·금융재산 및 대여금의 합계액은 자산총액에 포함하지 않도록 하고 있다.

 

◎ 절세전략

비상장주식을 평가할 때 자산총액은 「상속세 및 증여세법」에서 평가한 가액을 적용하는 것이 원칙이다. 그러나 부동산과다보유법인을 판정하거나 부동산 등의 비율이 80% 이상인 법인을 판정할 때 자산총액은 소득세법을 준용하도록 하고 있다. 양도소득세를 과세할 때 특정주식, 부동산과다보유법인을 판정은 소득세법을 적용하게 된다. 「상속세 및 증여세법」에 따라 비상장주식을 평가할 때 부동산과다보유법인, 부동산 등의 비율이 80% 이상인 법인, 소득세법에 따라 양도소득을 계산할 때 특정주식, 부동산과다보유법인을 판정할 때는 모두 소득세법을 적용하게 된다. 따라서 기업회계기준에 따라 작성한 자산총액에서 토지와 건물은 기준시가로 평가한 가액과 장부가액을 비교하여 큰 금액으로 평가하여 부동산 등의 가액, 자산총액을 계산한다.

비상장주식을 평가할 때 부동산과다보유법인, 부동산등의 비율이 80% 이상인 법인, 양도소득을 계산할 때 특정주식과 부동산과다보유법인 주식의 판정은 양도일부터 소급하여 1년이 되는 날부터 양도일까지의 기간 중에 차입금 또는 증자 등에 의하여 증가한 현금, 금융재산과 대여금은 자산총액에서 제외하고 부동산의 비율을 산정하며, 자산 중에 건설중인 자산은 준공검사일 이전에는 부동산으로 보지 않는다. 이러한 점을 고려하여 양도시기를 선택한다면 합리적인 절세가 될 수 있다.

[김완일 세무사 프로필]

△ 세무법인 가나 대표세무사
△ 기재부 세제실 국세예규심사위원회 위원
△ 서울지방국세청 재산평가심의위원회 위원
△ 한양대학교 겸임교수
△ 한국세법학회 부회장
△ 코스닥협회 자문위원회 위원
△ '비상장 주식평가 실무' 저자