납세자를 위한 1개의 감정가액 적용이 불안한 이유

 

◎ 감정가액의 시가 적용요건 

세무사들 사이에는 감정가액을 시가로 평가하는 것과 관련하여 많은 혼란을 겪고 있다. 꼬마빌딩에 대해 세법에 따라 기준시가로 평가하여 신고한 것에 대해 정해진 기준도 없이 감정평가대상으로 선정하여 감정한 가액으로 과세하고 있어 무척 당혹스럽게 하고 있고, 다른 한편으로는 납세협력비용 축소를 위해 소액의 부동산은 하나의 감정가액도 시가로 적용할 수 있도록 한 것이 불이익으로 다가오기도 한다. 

납세자는 상속재산 및 증여재산을 평가할 때 해당 재산과 유사한 재산의 사례가액이 확인되지 아니하면 기준시가를 적용할 수밖에 없어 기준시가로 평가하여 신고하게 되고, 과세당국에서는 적용대상을 임의로 선정하여 감정기관에 감정을 의뢰하여 결정하는 사례가 자주 발생하고 있다. 이 때 적용하는 감정가액은 원칙적으로 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여 평가한 가액을 평균하여 적용하며, 2018. 4. 1.부터 감정을 의뢰하는 분부터는 기준시가 10억원 이하인 부동산의 경우에는 하나의 감정가액도 시가로 적용할 수 있게 되었다. 

하나의 감정가액이 있는 경우라도 시가로 보겠다는 취지는 납세협력비용 축소를 위한 것으로서, 납세자가 비교적 규모가 작은 부동산에 대해 시가를 적극적으로 입증하기 위해 감정평가를 의뢰하는 경우에는 이를 시가 적용이 가능하도록 한 것이다. 이러한 취지와는 달리 대출을 받기 위해 담보채권의 평가목적으로 감정평가를 받은 적이 있는 작은 규모의 부동산의 경우에도 적용될 수 있어 납세자를 위한다는 것이 부담으로 돌아오게 된 것이다. 

감정가액은 일반적으로 기준시가보다 높게 평가되고 있어 기준시가로 평가하는 것보다 상속세나 증여세 부담이 커질 수 있다. 현실적으로 규모가 작은 부동산을 담보로 대출받은 납세자일수록 영세할 수 있고, 이러한 부동산 담보대출을 받은 부동산의 경우에는 조세부담이 더 커질 수 있다. 반면에 기준시가가 10억원을 초과하는 부동산을 담보로 대출받기 위해 감정평가를 한 경우에는 기준시가로 평가되어 조세 부담이 적어지는 유리한 측면이 있다. 

그동안 상속·증여재산을 평가할 때에는 감정기관의 수와 관련하여 납세자에게 부담을 지울 때는 하나의 감정가액을 적용하여 과세한 사례는 사실상 없었던 것으로 판단된다. 그동안의 판례 등을 살펴보면, 하나의 감정가액을 시가로 적용하여 과세한 처분이 있기는 하였으나 납세자의 재산권이 침해되는 처분에 대해서는 취소하는 결정을 하는 경향이 있었고, 납세자에 유리한 경우에는 하나의 감정가액을 시가로 인정하는 사례도 있었다. 

하나의 감정가액을 시가로 적용한 사례를 살펴보면, 상속세가 미달되어 상속세 신고를 하지 아니하여 기준시가로 결정된 사례로서, 상속세는 배우자가 있는 상태에서는 상속재산가액이 10억원 이하인 경우에는 상속세 납부세액이 발생하지 않게 되고, 이런 경우에는 대체로 상속세 신고를 하지 않아 기준시가로 결정하게 된다. 주택공시가격 6억원인 주택 하나만 소유한 상태에서 피상속인이 사망하기 전에 주택을 담보로 10억원에 감정평가를 받고 대출을 받은 상태에서 상속이 개시되면 상속재산가액은 기준시가 6억원으로 결정되고, 상속세 결정 이후에 이 주택을 10억원에 양도하였다면 양도차익 4억원에 대한 양도소득세 납세의무가 발생한다. 둘 이상의 감정가액을 요건으로 할 때에도 납세자의 재산권 보호가 필요한 경우에 하나의 감정가액을 시가로 인정한 사례도 있었다.

감정기관 수의 요건에서 납세협력비용의 절감을 위해 2018년 4월부터는 기준시가 10억원 이하의 부동산에 대해서는 1개의 감정가액도 가능한 것으로 개정되고, 이러한 개정으로 납세자에게 부담을 주는 경우도 발생할 수 있게 되어 이에 대한 주의가 필요하다. 이에 감정가액의 적용기준과 평가시 유의할 사항, 컨설팅 방안 등을 간략하게 정리한다.

◎ 감정가액의 시가 적용 관련 법령

상속세 및 증여세법에서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 사례가액을 적용할 때 평가기간 이내에 해당 재산에 대하여 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액으로 한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 감정가액등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 상속세 등의 결정기한까지의 기간 중에 감정가액등이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에는 이를 시가에 포함시킬 수 있다. 이러한 감정가액은 토지·건물과 같은 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 경우에는 2018.4.1. 이후 감정을 의뢰하는 분부터는 하나의 감정기관의 감정가액도 시가로 인정된다.

 법인세법에서 시가는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격을 기준으로 하며, 이러한 시가가 불분명한 경우에는 감정평가법인등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)이 있는 경우에는 이를 우선 적용한다. 법인세법에서는 감정기관의 수와 감정평가시기 등에 관해 별도 규정이 없다. 다만, 감정가액이 둘 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액을 적용하도록 하고 있을 뿐이다. 따라서, 감정평가서를 작성한 시점과 시가로 적용하는 시점과의 사이에 상황의 변화가 없다면 규모에 관계 없이 하나의 감정가액도 이를 시가로 적용할 수 있다. 

개인의 경우에 양도소득세 과세대상 자산에 대한 시가를 적용할 때 소득세법에서는 상속세 및 증여세법에서 정하는 가액을 준용하면서도, 그 사례가액은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”에 발생한 것을 적용한다. 다만, 개인과 법인간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가 법인세법에서 정하는 시가에 해당하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 그렇지만 개인과 개인 사이의 거래에 대해서는 별도의 예외가 없어 반드시 상속세 및 증여세법을 준용하여 적용하여야 한다. 따라서, 개인인 특수관계인 사이에 거래할 때 감정가액은 원칙적으로 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여 평가해야 한다. 

감정가액의 시가 적용과 관련하여 상속세 및 증여세법에서는 규모가 작은 부동산의 경우에는 1개의 감정가액을 시가로 적용하는 개정이 있고 난 이후에, 부동산을 담보채권 평가목적으로 1개 감정기관에서 감정한 감정가액도 합리적·객관적으로 평가된 것으로 인정되는 경우에는 이를 시가로 볼 수 있다는 결정을 한 사례(심사양도2021-79, 2021. 12. 01.)가 나타나고 있다. 한편, 2014. 2. 21. 시행령 개정을 통해 소급방지를 방지한다는 취지로 감정가액의 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 평가기간 내이어야 한다고 하면서도 “평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 상속세 등의 결정기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에는 이를 시가에 포함시킬 수 있다.”고 하는 단서의 규정을 신설하였다고 하여 법률에서 위임도 없이 과세당국의 편의대로 감정평가대상을 선정하여 감정을 의뢰하고 있다.

◎ 컨설팅 고려사항

 사례가액에는 대부분을 차지하고 있는 매매가액을 비롯하여 감정가액, 공매·경매가액 등이 있다. 감정가액을 시가로 적용하기 위한 주체를 기준으로 보면, 납세자는 특수관계인 사이에 거래하거나 법인전환등을 할 때이고, 상속 및 증여재산의 경우에는 해당 재산과 유사한 재산의 사례가액 등이 해당 재산의 시가보다 현저히 높다고 판단할 경우와 같이 자발적인 필요에 의하여 감정기관에 평가를 의뢰한다. 이에 반해 과세당국에서는 납세자가 기준시가로 신고한 것에 대해 사례가액을 만들기 위해 감정기관에 의뢰하는 것이 대부분이라고 할 수 있다. 관심의 대상이 되는 하나의 감정가액의 시가 적용은 상속·증여재산의 평가목적과는 달리 채무담보 등의 목적으로 평가를 한 경우이거나 다른 주체가 감정평가했던 사례가액일 것이다.

상속·증여재산을 평가하거나 특수관계에 있는 개인 사이에 거래할 때 적용하는 감정가액은 원칙적으로 둘 이상의 감정기관에서 평가하여 이를 평균하여 적용하되, 2018. 4. 1. 이후 감정을 의뢰하는 분부터는 기준시가 10억원 이하인 부동산의 경우에는 하나의 감정가액도 시가로 볼 수 있게 되었다. 이러한 개정 이전에는 담보채권 평가목적으로 감정기관에 의뢰한 감정가액은 대부분 1개의 감정가액인 것이 대부분일 것이기 때문에 사실상 고려대상이 아니었다. 그렇지만 개정 이후에는 담보채권 평가목적으로 감정평가를 받은 기준시가 10억원 이하의 상속이나 증여받은 부동산은 1개의 감정가액도 시가에 포함된다.

이러한 점을 고려하여 상속·증여재산을 평가할 때 감정가액의 적용에 대해 신중하여야 한다. 기준시가 10억원 이하의 부동산을 담보로 대출을 받은 경우에는 반드시 감정가액을 확인해야 하고, 상속세가 미달되어 기준시가로 결정된 상속·증여재산에 대한 양도소득세를 계산할 때 감정가액을 취득가액으로 활용하는 지혜가 필요하다. 더욱 바람직한 것은 상속세 납부세액이 발생하지 않더라도 대출받기 위해 감정평가를 받은 부동산이 확인되면 이를 시가로 하여 신고하는 것도 세무사의 역할이라고 할 수 있다.

※ 위 내용은 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

세무사신문 제816호(2022.3.16.)

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