대표세무사 칼럼
[절세가인] 가족끼리 거래하면 ‘양쪽 모두 과세’되는 특이한 현상
2023-10-09 12:56
[절세가인] 가족끼리 거래하면 ‘양쪽 모두 과세’되는 특이한 현상
◎ 저가 양도에 대한 과세동향
최근 언론 보도에서 소개된 사례에 의하면, 아버지가 아들에게 부동산을 시가보다 싼 값에 판 것에 대해 양도소득세와 증여세를 부과하여 납세자가 억울하다고 소송한 것이 1심 행정법원에서 납세자 패소판결을 하였다고 한다. 부동산 저가 양도에 대한 2중의 세금 부과는 세금을 아는 사람에게는 당연하다고 생각하겠지만, 잘 알지 못하는 일반인은 이상하다고 생각할 것이다.
사건의 내용은 아버지가 자녀 2명에게 주택을 매매할 때 10년 전에 배우자로부터 취득하였던 가액으로 매매하였고, 이에 대해 세무서에서는 문제의 부동산이 같은 건물의 다른 층에서 거래된 부동산과 거래 시기와 용도가 같음에도 그 거래가액과 차이가 있어 2개의 감정평가법인에 감정을 의뢰하여 감정한 가액을 양도가액으로 하여 세금을 부과하였고, 법원은 감정가액을 시가로 결정한 것은 정당하다는 결정을 하였다고 한다.
세법에서는 부동산을 양도할 때 시가대로 양도하지 않고 시가보다 싼 값에 양도하는 경우에는 부동산을 양도한 아버지에게는 시가에 상당하는 금액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세하고, 시가보다 싼 값에 취득한 자녀에게는 시가와의 차액은 재산을 무상으로 이전하는 효과가 발생하므로 증여세를 부과하게 된다.
부동산을 싼값에 양도한 아버지에는 양도소득세, 싼값에 취득한 자녀에게는 증여세를 과세하는 것은 다소 생뚱맞다고 생각할 수도 있다. 그렇지만, 법원에서는 하나의 거래에 대해 부동산을 양도한 아버지에게는 양도소득세를, 그것을 취득한 자녀에게는 증여세를 과세하는 것은 위법하지 않다고 판결하고 있고, 헌법재판소에서도 헌법에 위배되지 않는다고 결정하였다.
이에 따라 부동산을 시가보다 싼 값에 양도한 거래에 따른 양도소득세, 증여세의 과세원리에 대해 정리하고, 저가 양도에 대한 절세원리와 컨설팅 방안에 대해 간략하게 정리한다.
◎ 싼값에 양도한 경우에 대한 세법상 취급
세법에서는 부동산을 처분할 때 양도자에게 처분에 따른 양도차익에 대해 양도소득세를 과세하게 된다. 양도차익은 양도가액에서 필요경비를 차감하여 계산하며, 양도차익을 결정하는 요소는 양도가액과 이에 대해 차감하는 필요경비이고, 필요경비의 대부분을 차지하는 것은 취득가액이라 할 수 있다.
양도가액이나 취득가액은 일반적인 상거래에서는 주변의 시세대로 거래하게 되므로 시세에 따라 거래한 가액이 양도가액이 되고, 또한 취득가액이 된다. 반면에, 아버지와 자녀와 같은 특수관계인과 거래를 할 때는 두 사람 사이에 가격을 마음대로 결정할 수 있으므로 시가와 차이가 발생할 수 있고, 이러한 거래를 통해 조세를 회피할 수도 있다.
세법에서는 이러한 특수관계인 사이에서의 조세회피 행위를 방지하기 위해 ‘부당행위계산’이라는 규정을 두고, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에는 시가를 양도가액 또는 취득가액으로 결정한다. 이에 따라 양도자인 아버지에게는 자녀에게 싼값으로 양도한 가액이 아닌 시가를 양도가액으로 하여 양도소득세를 부과하게 된다.
한편, 아버지와 자녀와 같은 특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서, 그 대가와 시가의 차액이 일정한 기준금액 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 하여 증여세를 부과한다.
증여를 판단하는 기준금액은 시가의 30%에 상당하는 가액 또는 3억원 중 적은 금액을 말하며, 시가와 대가와의 차액 중에서 기준금액을 차감한 금액을 증여재산가액으로 하여 증여세를 부과한다.
하나의 거래에 대해 양도소득세와 증여세를 각각 부과하는 것에 대해 그동안 많은 분쟁이 발생하였고, 대법원에서는 “증여세와 양도소득세는 납세의무의 성립요건과 시기 및 납세의무자를 서로 달리하는 것이어서, 과세관청이 각 부과처분을 함에 있어서는 각각의 과세요건에 따라 실질에 맞추어 독립적으로 판단하여야 할 것으로, 이러한 규정들의 요건에 모두 해당할 경우 양자의 중복적용을 배제하는 특별한 규정이 없는 한 어느 한쪽의 과세만 가능한 것은 아니다”라고 판시하였다.
헌법재판소에서도 “양도소득세는 양도자에게, 증여세는 양수자에게 각기 과세되어 서로 납세의무자를 달리하고 있다는 점에서 각기 다른 세목을 구성하는 별개의 조세인 양 조세를 어떻게 규율할 것인가에 대하여는 입법자에게 보다 넓은 입법재량이 부여되어 있다고 할 것이므로 이 사건 부인조항과 이 사건 의제조항이 중복 적용되는 경우 이에 따른 양도소득세와 증여세 양세의 부과를 배제하거나 세액을 공제하도록 하는 조정조항을 두지 아니하였다는 이유만으로 이중과세금지원칙에 위배된다고 할 수 없다”고 결정하였다.
◎ ‘김완일 컨설팅 Team’의 절세조언:“‘기준금액’을 차감하여 결정하는 원리를 활용하라”
부모와 자녀 사이와 같은 특수관계인 사이에 부동산이나 주식 등과 같은 양도소득세 과세대상 자산을 거래할 때 절세의 핵심은 시가의 결정과 증여재산가액을 결정할 때 시가의 30% 또는 시가와 대가와의 차액 3억원 중에 적은 금액인 ‘기준금액’을 차감하여 결정하는 원리의 활용이라고 할 수 있다.
양도소득세나 증여세를 과세할 때 양도재산에 대한 시가의 결정은 원칙적으로 상속세 및 증여세법을 준용하고 있어 사례가액을 우선 적용하고, 사례가액이 확인되지 아니하면 기준시가로 결정하도록 하고 있다.
시가를 결정할 때 사례가액이 없어 기준시가로 신고한 것과 관련하여 국세청에서 정한 기준에 따라 감정가액을 적용한 것에 대해 많은 분쟁이 발생하고 있고, 법률에서 위임도 없이 임의로 처분청이 감정평가를 하는 것에 대해 하급심에서 다소 엇갈리는 판결을 하고 있어 최종 결론이 나기까지는 많은 혼란이 예상된다.
이러한 기준시가의 적용으로 저평가하는 기법을 활용하는 증여 이슈는 이미 많은 경고신호가 있어 왔다. 또한, 꼬마빌딩과 같은 부동산은 수증자가 매각할 경우 절세효과가 그리 크지도 않을 수도 있다.
특수관계자 간에 직접 거래할 경우, 위의 사례와 같이 수증자에게는 증여세를, 증여자에게는 양도소득세가 과세될 수도 있다. 또한, 두 가닥의 세목을 적용하여 과세하는 것이 당연하고, 처분청의 공무원은 놓쳐서는 안 될 직무임을 확인시켜주는 문장까지 선명하다.
한편, 기준시가의 적용은 조세회피의 대상이 아니라 취득한 자산을 양도할 때를 함께 고려해야 하고, 특수관계인에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 양도하는 경우에 이월과세를 하던 것도 10년으로 확대한 점 등을 고려하면, 저가 양도가 반드시 유리한 것만은 아니다.
따라서, 규모가 크지 않은 부동산의 경우 ‘기준금액’을 활용하고, 규모가 비교적 큰 경우에는 법인전환을 하거나, 법인이 보유한 부동산의 경우에는 법인분할 후 주식으로 거래하는 방법도 고려할 수 있다. 부동산이 일정규모 이상일 경우에 선행과정을 거치는 장기적인 절세전략을 수립하는 지혜가 필요하다.
[김완일 세무사 프로필]
△ 세무법인 가나 대표세무사
△ 주식평가연구원장
△ 국회입법조사처 국민공감입법혁신위원
△ 서울지방세무사회장 역임
△ 기재부 세제실 국세예규심사위원회 위원 역임
△ 국세청 비상장주식평가심의위원회 위원
△ 서울지방국세청 재산평가심의위원회 위원 역임
△ 한양대학교 겸임교수 역임
△ 한국세법학회·한국지방세학회 부회장 역임
△ 코스닥협회 자문위원회 위원 역임
△ '비상장 주식평가 실무' 저자
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