[절세가인] 상속세 납부액 없어도 신고해야하는 이유

□ 사례가액 적용 동향

최근 국세청 보도자료에 의하면 납세자가 상속·증여받은 재산과 유사한 재산의 사례가액이나 보충적 평가액을 확인하기 어려운 점을 고려하여 이를 쉽게 확인할 수 있도록 하기 위해 재산 평가에 필요한 정보를 최대한 제공하고, 이와 연계하여 증여세 전자신고도 편리하게 할 수 있도록 ‘상속·증여재산 스스로 평가하기’ 시스템을 온라인상 구축하고, 공동주택이나 오피스텔과 같은 유사재산에 대한 사례가액 등을 납세자에게 제공한다고 하였다.

납세자는 상속재산이나 증여재산을 평가하기 위해 해당 재산에 대한 사례가액이 확인되면 그 가액을 적용하고, 해당 재산의 사례가액이 확인되지 아니하면 해당 재산과 유사한 다른 재산의 사례가액을 적용하여야 한다. 그러나 해당 재산과 유사한 다른 재산의 사례가액을 확인하기 위해서는 부동산 중개업소를 통해 확인할 수도 있으나 비밀유지 의무 때문에 이들 사업자들에게서 확인하는 것은 사실상 불가능하다. 이에 따라 차선책으로 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 사례가액을 찾아서 신고하고 있었으나 그 가액은 신뢰성에 의문이 많이 있었다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서는 공동주택 등에 대한 평형별, 층별 거래내용을 분기별로 공개하고 있으나 평가대상 재산과 유사성이 확인되지 아니한 상태에서 이를 시가로 사용하여 왔고, 일부에서는 이를 신뢰할 수 없어 국토교통부장관이 공시한 공동주택의 가격을 조회하여 신고하기도 하고 있으나 추후에 과세당국에서는 다른 사례가액이 확인되면 이를 시가로 적용하여 세금을 추징하기도 하였다.

이러한 문제점을 해결하기 위해 필자는 기회가 있을 때마다 국세청에서 세법의 해석과 관련하여 '세법해석 사전답변제도(Advance Ruling)'를 시행하고 있는 것과 같이 상속재산 또는 증여재산과 관련된 유사 재산의 사례가액을 조회해 줄 것을 건의하여 왔다. 다행히도 늦은 감은 있지만 국세청에서 공동주택이나 오피스텔과 같은 재산의 사례가액을 조회할 수 있도록 하였다고 하니 기대되는 바가 크다.

□ 사례가액에 대한 세법상 적용원칙

과세당국에서는 2004년도부터 증여세완전포괄과세제도를 도입하는 것과 발맞추어 상속 및 증여재산을 평가할 때에도 시가에 부합되는 가액으로 평가하기 위하여 시가로 인정하는 범위를 확대하였다. 그동안 상속 및 증여재산의 사례가액을 적용할 때 상속재산은 상속개시일 전후 6개월 이내, 증여재산은 증여일 전후 3개월 이내에 해당 재산에 대한 매매․감정․경매 등의 가액으로 한정하여 적용하였다. 이와 같이 사례가액을 엄격하게 적용함에 따라 일정한 평가기간 내에 해당 상속 및 증여재산과 유사한 재산의 사례가액이 있음에도 평가대상재산에 대한 사례가액이 없다고 하여 납세자간 부담세액의 차이가 발생하였고, 이를 개선하기 위하여 해당 상속 및 증여재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 사례가액이 있는 경우에도 이를 시가로 보도록 하였다.

이 규정의 신설에 따라 납세자가 납세의무를 이행하기 위하여 상속 및 증여재산을 평가할 ㄸ때는 반드시 해당 재산과 유사한 재산의 거래가액 등이 존재하는지를 확인하여야 한다. 이러한 사례가액은 현실적으로 납세자의 입장에서는 확인하기가 쉽지 않다. 유사사례가액을 확인하지 못하는 납세자는 과거의 관행대로 주택의 공시가격 등의 기준시가를 적용하여 신고하기도 하지만 과세당국은 해당 재산과 유사한 재산의 사례가액이 확인되면 이를 시가로 적용하고, 유사사례가액이 확인되지 아니하면 기준시가대로 결정하여 왔다.

이와 같은 매매가액 등의 유사사례가액을 찾아서 평가하는 것은 대단히 합리적인 듯하다. 그럼에도 실무적으로는 해당 재산을 평가하기 위하여 당해 재산과 유사한 재산의 사례가액을 납세자가 직접 확인할 수 없다는 데 그 적용의 한계가 있어왔다.

□ 유사사례가액을 통한 절세전략

우리나라에서는 상속이 발생하였을 때 사망자 기준으로 약 2% 정도는 상속세 납세의무가 발생한다. 일반적으로 배우자가 생존한 상태에서 다른 배우자가 사망하면 상속재산가액이 10억원까지는 상속세가 부과되지 아니하고, 배우자가 없는 상태에서 사망하면 5억원까지는 상속세가 부과되지 않기 때문에 실제로 상속세를 납부하는 납세자는 그리 많지 않다. 서울을 기준으로 하더라도 배우자가 생존해 있는 상태에서 국민주택규모의 주택 1채를 남기고 사망하더라도 10억원에 미달하면 상속세는 발생하지 아니한다.

이러한 상속세 과세기준에 따라 대부분의 상속의 경우에는 상속세 납부의무가 발생되지 아니하여 상속세 신고를 하지 않고 있다. 그러나 비록 상속세 납부세액이 발생되지 아니하는 경우라 하더라도 유사한 재산의 사례가액을 확인하여 신고하는 것이 추후 해당재산을 처분할 때 양도소득세 절세에 도움이 된다. 그 이유는 납세자가 유사재산의 사례가액을 신고하지 아니한 경우에는 국토교통부장관이 공시한 공동주택가격으로 결정하게 되고, 이 때 결정된 가격은 추후 상속받은 재산을 처분할 때 취득가액이 되어 양도가액과의 차액에 대해 양도소득세가 부과되기 때문이다.

따라서 상속세 납부세액이 발생되지 아니하더라도 해당 상속재산과 유사한 재산의 사례가액이 공동주택 공시가격보다 높은 경우에는 이를 상속재산가액으로 신고하는 것이 절세에 도움이 된다. 공동주택의 경우에는 유사한 재산의 범위를 같은 단지에 소재한 공동주택으로서 면적이나 공동주택가격이 5% 이상 차이가 나지 아니하면 동일성을 인정하고 있으므로 유사한 재산의 사례가액을 찾아서 신고할 필요가 있다.

김완일 세무사  (sejungilbo)