[절세가인] 부동산주식회사 투자법

● 주식 양도소득에 대한 과세동향

기획재정부가 발표한 2017년 세법 개정안에 의하면 고소득자에 대한 소득세 최고세율은 40%에서 42%로, 초대기업의 법인세에 대한 최고세율은 22%에서 25%로 인상하는 것으로 발표하였고, 고액자산가 또는 고소득층에 대한 과세 강화를 통한 과세형평 제고를 위해 대주주의 양도소득에 대한 세율도 인상하는 것으로 발표하였다. 그동안 대주주에 대한 양도소득 세율을 20%로 적용하던 것을 근로소득·사업소득·부동산 양도소득 등에 대해 누진세율(현행 최고 40%)을 적용하는 것과 형평성을 감안하여 내년부터는 3억원 초과하는 경우에는 25%로 인상하는 것으로 발표하였다.

이와 함께 최근 국회에서 금융투자상품 양도소득 과세범위 확대와 증권거래세의 단계적 폐지를 고려하고 있고, 주식 등 양도소득에 대한 과세는 일반적‧전면적 적용을 통해 양도소득에 대한 세율을 높이고, 증권거래세의 세율은 점차 낮추는 방안의 도입도 고려하고 있는 것으로 알려지고 있다. 이러한 점에서 보면 주식 양도차익에 대한 과세 강화 대상은 고소득자가 될 것이고, 그 고소득자는 대체로 부동산을 보유하고 있는 법인 주식의 양도소득이거나 부동산의 양도소득이 그 대상이 될 것이다.

현재 우리나라의 주식에 대한 양도소득을 과세할 때 명목소득으로 과세함에 따라 소득은 증가하였지만 물가가 상승하여 실질소득이 증가하지 않는 경우에도 과세되는 문제점이 있다. 이러한 점에 대해서는 최근에 국회에서 논의되고 있는 바와 같이 사업용 토지에 대해서는 1세대 1주택과 같은 장기보유특별공제를 최대 80%까지 적용하는 방안을 추진하고 있다는 점과 비교해 보면 주식의 양도소득계산에 문제점이 있다는 것을 알 수 있다.

특히, 부동산과다보유법인 주식의 경우에는 물가상승분에 대한 고려 없이 일반 부동산의 양도소득에 대한 과세와 동일하게 기본세율을 적용하면서도 물가상승분은 반영하지 않고 있다. 이러한 과세방식으로 장기간 보유하면서 자본이득을 목적으로 부동산과다보유법인의 주식에 투자하고자 하는 경우에는 주식의 양도차익 과세방식에 대한 이해가 필요하다.

● 부동산과다보유법인의 부동산 또는 주식 처분에 따른 세무

법인의 자산 중에 부동산의 비율이 50%인 법인을 부동산 과다보유법인이라고 한다. 부동산과다보유법인이 보유한 부동산을 양도할 때는 해당 법인의 부동산을 양도하는 경우와 부동산과다보유법인의 주식을 양도하는 것으로 구분할 수 있다. 부동산과다보유법인이 보유한 부동산을 처분하고 발생된 이익에 대해서는 법인세를 납부하고 잉여금으로 배당을 하면 그 배당소득은 그 주주의 다른 소득과 합산하여 종합소득세로 과세된다.

반면에 해당 법인의 주식을 처분하게 되면 일반적으로 해당 법인의 대주주는 20%의 단일세율로 양도소득세를 납부하게 된다. 그러나 부동산의 비율이 50% 이상을 차지하고 있는 법인의 주식을 3년 이내에 50% 이상을 처분하면 특정주식으로 분류하여 기본세율(초과누진세율)을 적용하여 과세하고, 골프장 등의 업종으로서 부동산의 비율이 80% 이상인 법인의 주식 양도소득에 대해서도 기본세율을 적용하여 최대 40% 세율로 과세한다.

이와 같이 부동산과다보유법인 주식에 대해서는 일반 부동산 양도와 같이 기본세율로 과세하면서 장기보유에 따른 물가상승분을 반영하지 않기 때문에 명목소득에 대해 과세하게 된다. 이러한 면에서 보면 개인부동산 임대사업자가 부동산을 처분하는 것과 법인으로 전환하여 법인의 주식으로 양도하는 경우에는 적용세율은 동일함에도 과세소득의 산정은 물가상승에 대해서는 차이가 발생한다.

● 개선방향 및 절세전략

일반적으로 우리나라에서 비상장주식을 보유하고 있는 주주의 대부분은 대주주에 해당되고, 적용되는 세율은 20% 단일세율로 과세된다. 그렇지만 부동산과다보유법인의 주식을 3년 이내에 50% 이상 처분할 때 적용하는 특정주식과 골프장 등 부동산의 비율이 80% 이상인 법인 주식의 양도에 대해서는 물가상승분을 감안하는 장기보유특별공제도 없이 기본세율을 적용하여 최대 40%의 세율로 과세된다.

이러한 부동산과다보유법인의 주식에 대한 과세방식은 물가상승분을 고려하지 않고 명목소득에 대해 과세하는 것으로서, 최근 국회에서 논의되고 있는 사업용 토지에 대해 80%의 장기보유특별공제를 고려하는 것과는 많은 차이점이 있다. 따라서 부동산과다보유법인 주식의 양도소득에 대해 일반세율로 과세를 한다면 과세소득을 산정할 때는 물가상승을 반영하는 장기보유특별공제를 반영하는 것이 합리적이라고 판단된다.

이런 면에서 보면 개인 부동산 임대사업자의 경우에 법인으로 전환하여 주식평가액이 저가로 평가되는 점을 활용하여 경영권 승계방안을 고려하는 경우에는 법인전환을 권장할 수 있다. 그러나 최근에 세율의 인상을 추진하고 있는 시점에 장기투자를 목적으로 부동산과다보유법인의 주식을 취득하는 것은 바람직하지 않다고 판단된다.

김완일 세무사  (sejungilbo)