[절세가인] 나눔의 미학…‘토지는 부모가, 건물은 자녀가’

 

◎ 부모재산을 이용한 절세동향

부모들은 재산을 자력으로 취득할 수 있는 능력이 없는 자녀에게 세금을 적게 납부하면서 효과적으로 재산을 물려주기 위하여 다양한 궁리를 하게 된다. 부모는 자녀가 결혼을 해서 독립적으로 살아가도록 지원하기 위하여 노력은 하지만, 자녀가 주택이나 오피스텔과 같은 부동산을 취득하였을 때 자녀의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 증여세가 부과된다. 이 경우에 증여로 추정한다고 하는 것은 재산의 취득자가 그 재산의 취득자금에 대한 입증책임을 부여하고, 이에 대해 재산의 취득자금을 입증하지 아니하면 증여세가 부과하는 방식을 사용하고 있다. 이에 따라 과세당국에서는 그 재산의 취득자금에 대해 자금출처를 요구하게 된다.

이러한 점에 대해서는 대부분 상식처럼 받아들여져서 자녀가 재산을 취득할 때 부족액은 채무를 발생하여 취득하기도 하고, 전세보증금을 활용하여 취득하기도 한다. 이와 같이 부모가 자녀에게 재산을 증여할 때 직접적으로 증여하면 증여세가 과세되므로 직접적으로 금전 등을 증여하지 않고 부모가 가진 재산을 활용하여 자녀가 간접적으로 이익을 얻을 수 있는 방법을 생각하게 된다. 이러한 방법에 대해서도 세법에서는 부모가 가지고 있는 부동산을 무상사용하거나 저가로 사용하는 경우 이외에도 부모의 재산을 담보로 제공하였을 때 담보제공에 따른 이익을 얻는 경우에도 증여세를 과세하고 있다.

이와 같이 과세당국에서는 자녀가 부모의 재산을 활용하여 증여이익을 얻을 수 있는 방법에 대해 다양한 면에서 증여세를 부과하는 이외에도 부동산 임대업과 같은 사업에 대해서는 부가가치세, 소득세 등을 부과하게 된다. 이에 따라 재산의 무상사용 또는 담보제공, 저가 사용 등에 대해 간략하게 정리하고, 그에 따른 절세전략을 검토한다.

 

◎ 재산의 무상사용 등에 따른 증여세 과세

부동산 등과 같은 재산을 무상으로 사용하는 것이나 금전을 무상으로 대출받는 것은 다른 사람의 재산을 무상으로 사용한다는 점에서 같다고 할 수 있으나 그에 따른 무상 사용료에 상당하는 금액만큼은 증여받는 것과 같은 효과가 발생한다. 예를 들어 부동산 임대료를 받는 것은 토지와 건물 일체를 사용하는 것에 대한 대가이다. 부모가 가지고 있는 토지에 대해 자녀가 무상으로 사용하고 그 지상에 건물을 신축해서 임대료를 받는다면 토지에 대한 임대료는 자녀가 받게 된다. 이렇게 하면 부모가 받아야 할 지대를 자녀가 받게 되므로 토지 사용료에 대해서는 자녀가 부모로부터 무상 이전받는 효과가 발생한다.

이러한 경우에 대해 과세당국에서는 1997년부터 해당 부동산가액의 2%에 상당하는 가액을 부동산 무상사용이익으로 계산하여 5년 단위로 증여세를 과세하되, 5년동안 발생하는 무상사용이익을 10% 이자율을 적용하여 현재가치로 환산한 가액으로 1억원 이상인 경우에 과세한다. 이와 같이 증여세를 부과하더라도 부동산 무상사용기간이 5년을 경과하기 전에 무상사용을 종료하게 되면 5년 단위로 미리 납부한 증여세 상당액은 되돌려주게 된다. 부동산 무상사용이익이 1억원 이상인 경우에 증여세를 과세할 때 1억원 초과한 금액이 아닌 전체금액을 증여재산가액으로 한다.

한편 부동산을 무상 사용하는 것과는 달리 담보로 제공하는 경우에는 그 담보에 의하여 차입한 금액에 대한 적정이자율(4.6%)과 실제 지급이자율과의 이자율 차이를 적용하여 계산한 금액을 1년 단위로 1천만원 이상인 경우에는 증여세를 과세하며, 이 경우에도 전체금액을 증여재산가액으로 한다.

부동산의 무상사용과는 달리 저가로 사용하는 경우에는 부동산을 임대하는 사람(부모)에게는 저가로 사용료를 받음에 따라 시가와 대가의 차액에 대해 부가가치세, 소득세 등을 과세하고, 저가로 임대료를 지급하는 사람에게는 증여세를 부과하게 된다. 이 때 적용하는 저가 사용에 따른 이자율은 시가의 2%가 아닌 시가에 50%를 적용한 금액에 대해 임대보증금을 차감한 금액에 1.8%의 이자율을 적용한다. 그 이유는 과세대상에 따라 적용하는 세법에서 규정하는 이자율이 각각 상이하기 때문이다.

 

◎ 절세전략

부동산을 무상으로 사용하거나 금전을 무상으로 대출받는 경우, 부동산을 담보로 제공하는 등 다양한 분야에서 무상 또는 저가 사용으로 증여이익이 발생하는 경우에는 증여세를 부과한다. 재산을 무상으로 사용하는 경우에 대해 증여세를 부과할 때 그 부동산에 대한 무상사용이익은 5년 단위로 계산하여 1억원 이상인 경우에 증여세를 부과한다. 이 때 부동산 무상사용이익은 시가의 2%에 상당하는 금액을 5년, 10% 이자율을 적용한 현재가치로 환산한 가액(5년, 10% 연금현가계수는 3.79079)을 증여재산가액으로 계산한다. 이와 같은 공식에 따라 계산하면 약 13억원에 상당하는 가액 이하의 부동산을 무상으로 사용하는 경우에는 증여세를 부과하지 않는다.

부동산을 무상으로 사용하는 것과는 달리 부모가 토지와 건물이 있는 부동산을 취득하거나 보유하고 있는 경우에 토지는 부모가 소유하고, 건물은 자녀에게 양도하거나 증여하는 것으로 절세방안으로 활용할 수 있다. 세법에서는 부동산을 저가로 임대하면 임대하는 사람은 사용료를 저가로 받음에 따라 조세를 부당하게 감소시킨 것으로 인정될 때는 시가와 대가와의 차액에 대해 부가가치세, 소득세 등을 과세하게 되고, 저가로 임대료를 지급하는 사람에게는 시가와 차액에 대해 무상으로 이전받은 결과가 발생하여 증여세를 부과하게 된다.

그러나 부동산의 무상사용에 따른 증여이익을 계산할 때 시가의 2%를 적용하여 계산한다. 반면에 부동산을 임대업에 저가로 사용하는 경우에는 시가의 50%에 상당하는 금액에서 임대보증금을 차감한 금액에 이자율 1.8%를 적용하여 계산한다. 결국 부동산 무상사용이익은 해당 부동산 시가의 2%로 계산하고, 부동산의 저가사용에 대해서는 해당 부동산 시가의 0.9%를 적용하게 된다.

이와 같은 계산방법의 차이에 따라 토지는 부모가 소유하고 건물은 자녀가 보유하면서 부동산임대업 등을 하면 자녀의 입장에서는 부모에게 낮은 임대료를 지급하면서 임대소득을 많이 확보할 수 있고, 이 때 발생된 임대소득은 추후 새로운 재산을 취득할 때 자금출처를 인정받은 수 있는 재원이 될 수 있어서 여러 가지 측면에서 절세에 도움이 된다. 다만, 부동산을 저가로 임대를 하는 경우에는 시가와 대가와 차이에 대한 부가가치세, 소득세 등의 과세문제가 발생하고 그 방법도 단순하지 않으므로 조세전문가와 상의해서 결정할 필요가 있다.

 

[김완일 세무사 프로필]

△ 세무법인 가나 대표세무사
△ 기재부 세제실 국세예규심사위원회 위원
△ 서울지방국세청 재산평가심의위원회 위원
△ 한양대학교 겸임교수
△ 한국세법학회 부회장
△ 코스닥협회 자문위원회 위원
△ '비상장 주식평가 실무' 저자