[절세가인] 상속재산, 감정가액을 고민해야 하는 이유

 

◎ 상속 증여재산의 시가 적용

재산을 상속받을 때 납부하는 상속세는 상속개시 당시의 가액으로 계산하게 된다. 이러한 원리에 따라 상속개시 당시의 가액이 낮을수록 상속세 납부세액은 적게 된다. 그래서 상속세에 대해 약간의 상식이 있다고 생각하는 사람들은 부모가 편찮을 때는 부모의 재산을 팔지 말고 그냥 보유하라고 조언하기도 한다. 그것은 상속재산을 평가할 때 사례가액이 확인되지 아니할 때에는 정부에서 고시한 가액을 적용하게 되기 때문이다. 정부가 고시한 가액은 주변에서 거래되고 있는 시세보다 현저하게 낮게 평가되고 있는 것이 일반적이다. 
그렇지만 상속을 받고나서 나중에 처분할 때는 희비가 엇갈리는 경우가 흔히 발생한다. 그 이유는 재산의 처분에 따라 납부하는 양도소득세를 계산할 때 취득가액은 상속개시 당시에 상속세를 과세할 때 적용한 가액으로 계산하기 때문이다. 상속재산은 매매와 같은 거래가 없이 무상으로 이전되기 때문에 정부에서 고시하는 가액을 적용하는 것이 대부분이다.
그러나 정부가 고시한 가액으로 신고하였거나 상속세가 미달된다고 신고를 하지 않았을 때에는 예상하지도 않았던 세금이 부과될 수 있다. 이런 경우에 대비해서 해당 부동산에 대한 감정가액을 적극적으로 활용하는 것이 필요하다.
예를 들어 아버지가 오래전에 3억원에 취득한 주택이 최근에 많이 올라서 주변에서 거래되는 시세는 8억원이고, 정부에서 고시한 개별주택 공시가액은 5억원인 경우를 가정해 보자. 우리나라 상속세는 배우자가 있는 상태에서 사망할 때에는 10억원 상당의 상속재산에 대해서는 상속세가 과세되지 아니한다. 이 경우에 주변의 시세대로 주택을 8억원에 감정한 가액으로 신고하면 상속세도 납부하지 않고, 추후에 그 상속받은 주택을 8억원에 매매하더라도 양도소득세 납부세액은 발생하지 않게 된다. 반면에 상속세 신고를 하지 않아서 과세당국이 개별주택 공시가액 5억원으로 결정하였다면 양도가액 8억원과 상속개시당시 고시가액 5억원과의 차액 3억원에 대한 양도소득세를 부담해야 한다. 그러나 시세가 8억원이라고 해서 마음대로 8억원으로 적용할 수 있는 것은 아니다. 이에 따라 상속재산에 대한 감정가액의 적용과 그 재산의 처분에 따른 양도차익에 대한 과세원리, 절세방법에 대해 간략하게 정리한다.

◎ 상속재산에 대한 상속세와 양도에 따른 과세원리

 상속세는 상속개시 당시의 평가액을 기준으로 과세한다. 반면에 양도소득세는 해당 재산을 취득할 때부터 처분하는 동안에 발생한 양도차익에 대해 과세한다. 그러나 상속세와 양도소득세는 그 과세원리와 적용되는 세율이 전혀 달라서 적용하는 방법에 따라 부담하는 세금이 현저히 다르게 부과될 수 있다.
 상속세는 재산의 평가액에서 상속인들에 대한 인적·물적 사정을 고려하여 계산하게 되고, 양도소득세는 보유기간동안 발생한 양도차익에서 보유기간동안 물가상승을 고려하여 장기보유특별공제를 하여 계산하게 된다. 이 때 양도차익은 양도가액에서 필요경비를 차감해서 계산하는데, 필요경비는 해당 부동산의 취득가액뿐만 아니라 취득세, 중개수수료, 등기수수료 등의 비용을 포함하여 계산하다. 이 경우에 상속받은 자산에 대한 취득가액은 상속개시일 현재의 평가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 여기에 자산을 장기간 보유함에 따른 물가상승으로 실질소득이 감소하게 되고, 또한 누진세율 체계 하에서 장기간 누적된 소득이 일시에 과세되는 경우에는 세부담이 크게 증가하게 된다. 이에 일정기간 이상 보유한 동안 발생한 양도차익에서 일정한 금액을 차감하여 양도소득을 계산하게 되며, 이를 장기보유특별공제라고 한다.
이러한 원리에 따라 상속재산에 대한 상속세는 그 당시의 평가액을 적용하게 되는데, 이 때 평가액은 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에는 그 가액을 우선 적용한다. 이 경우에 사례가액 중에 매매·수용·경매 또는 공매가액은 선택적으로 적용하는 것은 곤란하지만 감정가액은 납세자의 선택에 따라 적용할 수가 있다. 따라서 납세자는 상속개시일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월) 이내의 기간 중에 해당 재산에 대해 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액을 적용하여 신고할 수 있다. 다만, 금년 4월부터는 기준시가 10억원 이하의 부동산에 대해서는 하나의 감정기관이 평가한 감정가액을 적용할 수 있게 되었다.

◎ 감정평가액을 적용한 절세전략
 이상에서 살펴본 바와 같이 상속 또는 증여 당시의 평가액을 기준으로 상속세 및 증여세를 과세하고, 그 가액이 추후 그 재산을 양도할 때 양도가액에서 차감하는 취득가액이 된다. 그러면서 장기보유에 따른 장기보유특별공제를 적용하여 양도소득을 산정하게 된다. 이와 같이 상속세가 과세된 양도소득세 과세대상자산은 추후 양도할 때에는 양도소득세와 연계되어 있어서 어느 한쪽만 바라보고 절세방안을 선택하는 것은 합리적이지 못하다.
최근에는 양도소득세 기본세율이 대폭 상승하였고, 양도소득세의 10%에 상당하는 지방소득세가 과세하고 있어 일정한 금액까지는 상속세로 과세되는 것이 절세에 도움이 되기도 한다. 이를 비교하기 위해서는 양도소득세 세율과 상속세 세율을 비교할 필요가 있다.

이러한 세율 구조에서 상속재산의 경우에는 과세표준이 10억원을 초과하면 40%, 30억원을 초과하면 50%의 세율이 적용되지만 금년의 경우까지는 5%, 내년부터는 3%의 신고세액공제가 허용하고 있다. 반면에 양도소득세는 지방소득세를 포함하여 3억원을 초과하면 44%, 5억원을 초과하면 46.2%가 과세된다. 따라서 그동안 최고세율 50%가 적용되는 상속세를 우려하고 있으나 일정한 금액까지는 양도소득세 보다는 상속세로 과세되는 것이 유리할 수 있다.
이에 따라 상속세와 양도소득세를 비교할 필요가 있다. 따라서 상속개시일 전 1세대 1주택 비과세 요건, 장기보유특별공제 요건, 주택상속공제 적용대상 여부, 상속재산가액의 규모 등 다양한 변수를 고려하여 분석할 필요가 있다. 그 중에 상속개시 후 처분을 고려하고 있다면 감정기관이 평가한 감정가액으로 상속세를 신고하는 것이 절세에 도움이 될 수 있다. 특히 상속세 납부세액이 발생하지 아니한 경우에는 감정가액으로 신고하는 것이 추후 양도할 때 양도소득세 부담에서 절세가 될 수 있다는 점을 함께 고려하여야 한다.

[김완일 세무사 프로필]
 

△ 세무법인 가나 대표세무사
△ 기재부 세제실 국세예규심사위원회 위원
△ 서울지방국세청 재산평가심의위원회 위원
△ 한양대학교 겸임교수
△ 한국세법학회 부회장
△ 코스닥협회 자문위원회 위원
△ '비상장 주식평가 실무' 저자

김완일 세무사  (sejungilbo)

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