[절세가인] 유사사례가액 국세청과 분쟁 피하기

◎ 유사사례가액의 시가 적용 동향

올해는 서울지역 아파트 증여가 많아서 지난 10월까지 총 1만3천건을 돌파하여 지난해 같은 기간 5,600건에 비해 두 배 이상 증가하였다고 한다. 특히 서울지역의 아파트 증여가 급증한 것은 다주택자에 대한 양도세 중과, 종합부동산세 인상 등 과도한 세부담을 피하기 위해 소유한 아파트를 팔기보다는 자녀에게 증여하는 것이 유리하다는 판단하기 때문으로 해석하고 있다.

이러한 아파트 증여에 대해 증여세 신고를 할 때에는 대부분 그 아파트와 유사한 평형의 아파트 매매사례가액을 적용하여 신고하게 된다. 토지나 개별주택은 그 재산과 유사 재산의 사례가액을 찾는 쉬운 일은 아니기 때문에 공시지가나 개별주택가격을 적용하여 신고하게 된다. 공동주택에서는 같은 평형의 아파트나 오피스텔의 경우에는 그 재산과 유사한 평형에서 거래한 사례가액을 찾아서 신고하여야 한다. 예를 들어 85.0㎡인 아파트에 대한 공동주택가격이 8억원일지라도 해당 아파트와 유사한 평형의 아파트에서 12억원에 매매한 사례가액이 있다면 그 가액을 시가로 평가하여야 한다. 더 나아가 자녀 또는 형제자매끼리 매매를 하였을 때에도 싼 값으로 거래하거나 비싼 가액으로 거래를 하여 조세를 회피하였다고 판단되는 경우에는 해당 재산과 유사한 재산의 사례가액을 적용하여 세금을 바로 잡기도 한다.

그동안 재산을 평가할 때 해당 재산의 사례가액이 없는 경우에는 일반적으로 토지의 경우에는 공시지가, 주택의 경우에는 개별주택가격을 적용하였다. 그러나 이러한 경직된 방법으로는 해당 재산과 유사한 다른 재산에 대한 사례가액이 있음에도 기준시가 등으로 평가하면 과세 형평성에 어긋나므로 2004년부터는 해당 재산과 유사한 재산의 매매가액, 감정가액, 공매가액 등과 같은 유사사례가액을 적용하여 평가하도록 하였다.

이러한 유사사례가액 적용은 도입한지 10년 이상 경과하였고, 최근에는 국세청이 보유하고 있는 전국의 공동주택과 수도권 및 지방 5대 광역시에 소재하는 오피스텔의 유사재산의 사례가액을 제공하고 있어 외형적으로는 어느 정도 정착된 것으로 보인다. 국세청의 노력에도 불구하고 국세청 홈텍스에서 제공하고 있는 유사사례가액은 평가기준일과 상당한 시차가 있어 상속세 또는 증여세 과세표준 신고기한까지 발생한 유사사례가액을 찾는 것은 쉬운 일이 아니다. 이러한 경우에 대해 과세당국에서는 납세자가 미처 확인하지 못하고 신고한 것에 대해 결정할 때 새로운 사례가액이 확인되면 그 사례가액을 적용하여 결정함에 따라 납세자와 과세당국 사이에는 여전히 유사사례가액 적용과 관련하여 마찰이 발생하고 있다.

이에 평가대상 재산과 유사한 재산의 사례가액을 적용하는 요령과 함께 절세방안으로 활용할 수 있는 방안에 대해 간략하게 정리한다.

 

◎ 세법상 유사재산의 사례가액 적용과 과세당국의 지원

세법에서는 상속이나 증여재산에 대한 평가는 시가에 의하고, 이 때 적용하는 시가는 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 것으로 확인되는 경우에는 그 사례가액을 시가로 적용한다. 이러한 사례가액이 없는 경우에는 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 발생한 사례가액으로서 평가기준일부터 해당 거래일까지 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 납세자 또는 과세당국의 신청에 따라 평가심의위원회의 심의를 거쳐 사례가액을 시가에 포함시킬 수 있다.

더 나아가 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 사례가액이 있는 경우에도 이를 시가로 적용하도록 하고 있다. 이 경우에 해당 재산과 유사한 다른 재산이라고 하면 공동주택의 경우에는 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있고, 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 5% 이내이며, 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 5% 이내인 경우에 이를 시가로 적용한다. 그 밖의 재산의 경우에는 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 사례가액을 시가로 적용한다. 이러한 유사한 재산의 사례가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후로 하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다.

 

◎ 절세전략

납세자가 상속재산 또는 증여재산을 평가할 때 평가대상 재산과 유사한 다른 재산의 사례가액을 직접 확인하는 것은 사실상 불가능에 가깝다. 유사한 재산의 사례가액은 매매의 경우에는 그 계약일을 기준으로 판단하므로 등기가 이루어지기 전에 다른 사람이 계약한 개별 재산의 계약내용을 확인할 수는 없다. 유사사례가액을 찾기 위해 해당 재산과 동일한 공동주택단지 내에 5% 이내의 면적 차이가 나는 평형의 아파트에 대한 등기부등본을 모두 발급받아도 적정한 사례가액을 확인하는 것은 쉽지 않다. 국세청 홈텍스에서 전국의 공동주택과 수도권 및 지방 5대 광역시에 소재하는 오피스텔의 유사재산의 매매사례가액을 제공하고 있지만 실제 계약일과는 상당한 시차를 두고 있어 신고기한 내에 사례가액을 조회하기도 어렵다. 유사 평형의 사례가액을 조회하였다고 하더라도 내부수리의 정도, 매도자의 사정 등에 따라 수억원 이상의 차이가 발생하는 경우도 발생하고 있어 조사공무원의 선택에 따라 다르게 평가되기도 한다.

세법에서 평가기간 내의 사례가액은 상속재산의 경우에는 평가기준일 전후 6개월, 증여재산의 경우에는 평가기준일부터 3개월 이내에 거래된 가액을 적용한다. 그런데 실무적으로 평가기준일이 5월인 경우에 상속세 신고기한인 11월에 조회하면 7개월 전인 4월까지 거래된 사례가액을 확인할 수 있다. 신고기한에 임박하여 조회하여 그 결과를 출력하더라도 조회한 날을 표시하지 아니하여 납세자가 신고기한 종료일에 조회하였다는 사실 입증도 불가능하다. 한편 국토교통부 실거래가 시스템에서는 거래 시기를 10일 단위로 구분하여 제공하고 있고, 11월에 조회하면 9월까지 발생한 거래한 사례가액은 조회가 가능하다.

따라서 상속재산 또는 증여재산을 평가할 때 해당 재산과 유사한 재산의 사례가액은 국토교통부 실거래가 시스템에서 유사재산의 사례가액을 찾아서 신고할 수밖에 없고, 10일 단위로 고시된 사례가액 중에 평가기준일에 가장 근접한 시점의 사례가액을 찾아서 적용하는 것이 추후 과세당국과의 분쟁을 예방할 수 있다.

[김완일 세무사 프로필]

△ 세무법인 가나 대표세무사
△ 기재부 세제실 국세예규심사위원회 위원
△ 서울지방국세청 재산평가심의위원회 위원
△ 한양대학교 겸임교수
△ 한국세법학회 부회장
△ 코스닥협회 자문위원회 위원
△ '비상장 주식평가 실무' 저자