[절세가인] 부동산 폭락시대 상속·증여세 절세의 맥

◎ 사례가액에 대한 세법 개정 동향

최근에 과세당국에서는 납세자가 상속세 또는 증여세를 신고한 이후에 발생한 사례가액을 시가에 포함하려는 입법예고안이 원안대로 국무회의를 통과한 것으로 알려지고 있다. 상속재산이나 증여재산 평가는 사례가액이 확인되면 그 사례가액을 적용하고, 사례가액이 확인되지 아니하면 세법에서 정하는 방법에 따라 평가하게 된다. 그동안 상속재산을 평가할 때에는 상속개시일 전·후 6개월 이내, 증여재산의 경우에는 증여일 전·후 3개월 이내에 발생한 사례가액을 적용하였다. 이러한 기준은 상속세 신고기한이 상속개시일부터 6개월, 증여세 신고기한은 증여일부터 3개월 이내라는 기본 원리에 따라 상속개시일 전·후 6개월, 증여일 전·후 3개월을 평가기간의 기준으로 세운 것으로 보인다.

그러던 것이 상속재산이나 증여재산 구분 없이 상속개시일 또는 증여일 이전 6개월로 일치시킴으로써 시가의 평가기간을 연장하여 시가로 인정하는 사례가액의 범위를 확대하는 개정을 하게 된 것이다. 이와 함께 사례가액은 해당 재산에 대한 사례가액을 우선 적용하고, 해당 재산에 대한 사례가액이 확인되지 않으면 해당 재산과 유사한 다른 재산의 사례가액도 시가로 적용하고 있다.

또한, 이번 개정에서는 상속개시일이나 증여일부터 2년 이내에 발생한 사례가액을 시가로 적용하면서 상속세 또는 증여세 평가기간 이후부터 법정결정기한 이전에 발생한 사례가액도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 적용할 수 있도록 한 것이다. 이러한 평가기간 이후에 발생한 사례가액을 시가로 적용한다는 개정안이 입법 예고되었을 때 부동산 가격은 인상한다는 경험칙에 따라 신고한 이후에 발생한 사례가액을 적용하면 추가로 세금이 부과될 것으로 예상되었다. 이에 조세전문가뿐만 아니라 전문가 단체에서도 예측가능성이나 법적안정성 측면에서 많은 문제점이 있다는 이유를 들어 반발하였음에도 평가기간 이후 발생한 사례가액의 시가 적용을 눈앞에 두고 있다.

한편으로는 최근과 같이 주택의 가격이 폭락하고 있는 시점에는 오히려 신고한 이후에 발생한 사례가액을 적극적으로 활용하면 절세에 도움이 될 수 있다. 이에 따라 사례가액의 시가 적용 원리와 적용방법 및 절세전략에 대해 간략하게 정리한다.

 

◎ 사례가액의 시가 적용방법

세법에서는 상속재산 또는 증여재산을 평가할 때 시가는 “불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액”, 즉, 매매가격ㆍ수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등을 시가로 인정하고, 사례가액이 확인되지 아니하면, 토지의 경우에는 공시지가, 주택의 경우에는 주택공시가격 등을 적용하게 된다.

사례가액의 적용은 크게 두 가지로 구분하여 해당 재산에서 발생한 사례가액을 우선 적용하고, 해당 재산에 대한 사례가액이 확인되지 아니하면 해당 재산과 유사한 다른 재산의 사례가액을 시가로 적용하게 된다. 해당 재산에 대한 사례가액은 그동안 평가기준일 전ㆍ후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월) 사이에 발생한 사례가액을 시가로 평가하였다. 그러던 것이 증여재산에 대한 시가 평가기간을 평가기준일 전 3개월에서 6개월로 확대하였다.

이에 따라 해당 재산과 관련하여 평가기준일 전ㆍ후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월) 이내의 기간 중 매매 등의 사례가액을 시가로 적용한다. 해당 재산에 대한 사례가액이 확인되지 아니하면 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 사례가액을 시가로 인정하고, 이러한 유사재산의 사례가액은 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지의 가액만을 사례가액으로 인정하도록 하였다.

한편, 납세자가 상속개시일 또는 증여일 이전 2년 이내에 발생한 사례가액[평가기준일 전ㆍ후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 제외)]뿐만 아니라 신고기한이 경과한 후부터 상속세 및 증여세 결정기한(상속세는 과세표준 신고기한부터 9개월, 증여세는 과세표준 신고기한부터 6개월)까지의 기간 중에 발생한 사례가액이 있는 경우에는 이를 시가로 적용하고, 이를 적용하기 위해서는 국세청 평가심의위원회에 신청해야 한다. 이러한 사례가액을 납세자가 적용하려면 해당 매매등의 사례가 있는 날부터 6개월 이내에 매매등의 가액의 입증자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청하고, 평가심의위원회는 신청을 받은 날부터 3개월 이내에 그 결과를 납세자에게 통지하여야 한다.

 

◎ 절세전략

부동산 가격의 흐름이 변동됨에 따라 상속세 또는 절세전략도 바뀌게 된다. 최근에 주택가격의 폭등으로 2017년에 8.2. 부동산 대책, 2018년에 9.13. 부동산 대책이 나올 때는 너도나도 집값이 더 오르기 전에 재산을 자녀에게 넘기거나 처분하고자 하는 문의가 급증하였다. 그런데 최근에 와서는 그 당시에 증여한 재산가격이 폭락함에 따라 많은 세금을 부담한 것에 대해 예측을 잘못했다고 후회하는 사례도 있다.

일반적으로 매매가액 또는 감정가액 등은 공시지가나 주택공시가격보다 높다. 이에 따라 매매가액이나 감정가액과 같이 사례가액이 확인되지 아니하면 공시지가나 주택공시가격 등으로 신고할 수 있어서 상속세 또는 증여세는 절세가 된다고 할 수 있다. 반면에 상속재산이나 증여재산에 대한 가액이 결정되면 추후 그 재산을 처분하여 양도소득세를 납부하는 경우에 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 취득가액이 되므로 평가액이 낮게 결정되었다고 반드시 절세하는 것은 아니다. 따라서 추후에 처분할 때 세금도 함께 고려하여야 한다.

아파트나 빌라, 오피스텔 등과 같은 부동산은 규격화되어 있어서 유사한 재산의 사례가액은 발생할 가능성이 높아 일반적으로 사례가액을 찾아서 신고하게 된다. 이 때 사례가액 확인은 국세청 홈택스(https://www.hometax.go.kr>상속·증여재산 평가하기) 또는 국토교통부의 실거래가 공개시스템 (http://rt.molit.go.kr)에서 확인할 수 있다. 납세자가 상속세 또는 증여세를 신고할 때는 신고기한 이내에 발생한 사례가액을 조회해서 신고하고, 그 신고일 이후에 더 낮은 가격으로 거래된 사례가액이 확인되면 평가심의위원회에 ‘재산의 매매 등 가액의 시가인정 심의 신청서’를 작성하여 신청하면 절세에 활용할 수 있다.

 

[김완일 세무사 프로필]

△ 세무법인 가나 대표세무사
△ 기재부 세제실 국세예규심사위원회 위원
△ 서울지방국세청 재산평가심의위원회 위원
△ 한양대학교 겸임교수
△ 한국세법학회 부회장
△ 코스닥협회 자문위원회 위원
△ '비상장 주식평가 실무' 저자