[절세가인] 부동산의 특별한 증여법 '무상사용과 낮은 임대료'
 

◎ 부동산 무상사용에 대한 증여세 과세동향

최근 어느 TV드라마에서 고액의 코디로부터 과외를 받고 명문대 의대에 입학하여 의사 신분을 세습한다고 하는 이야기가 장안의 화제가 된 적이 있다. 정치인의 자녀도 부모의 보좌관으로 정치에 입문해서 부모의 지역구를 물려받아 성공하는 사례도 흔히 볼 수 있고, 노조간부의 자녀의 경우에도 고용이 세습되는 사례가 수시로 언론에 보도되고 있어 다양한 분야에서 부모의 덕에 유리하게 사는 자녀들이 많이 있는 것으로 보인다.

재산을 많이 가진 부모를 둔 자녀의 경우에도 부의 세습은 이루어지고 있다. 과세당국에서는 세금의 부담 없이 부를 대물림하는 것을 방지하기 위하여 다양한 입법을 하고 있지만 그래도 재산이 많은 부모를 두고 있으면 유리하게 재산을 불릴 수 있는 기회가 많다고 할 수 있다. 이러한 경우에 재산을 직접 물려받으면 증여세를 납부하면 되지만 증여세를 납부할 능력이 없는 경우에는 부모가 가진 재산을 활용해서 그 위에 건물을 지어서 유리하게 사업을 하거나 담보로 제공하는 등의 방법으로 활용을 하게 된다.

과세당국에서는 세부담 없이 부의 대물림하는 것을 방지하기 위해 부동산의 무상사용에 대해 1997년부터 증여세를 과세하여 왔고, 담보 제공을 한 경우에 대해서도 증여세를 과세하고 있으며, 시세보다 유리한 가액으로 부동산을 사용하는 경우에 대해서도 그 상황에 따라 증여세 또는 소득세를 과세한다.

한편, 최근에 정부에서 입법 예고한 바에 의하면, 부동산을 여러 사람이 무상으로 사용하는 경우에 대해 증여세를 합리적으로 과세하기 위하여 부동산 소유자와 친족관계가 있는 사람 중에 그 부동산 소유자와 최근친인 부동산 사용자에게 증여세를 과세하고, 친족관계가 동친인 사람이 둘 이상인 경우에는 최연장자에게 과세한다고 한다.

이러한 입법 예고에 따라 부동산의 무상사용 또는 시가보다 낮은 임대료를 지급하고 사용하는 경우에 대한 증여세와 소득세 과세원리, 그리고 절세전략에 대해 간략하게 정리한다.

 

◎ 부동산 무상사용에 대한 과세원리

상속·증여재산을 평가할 때뿐만 아니라 다른 세법에서도 자산과 같은 재화에 대한 시가는 사례가격을 찾지 못할 때에는 상속세 및 증여세법에서 규정한 바에 따라 평가한다. 그렇지만 부동산 임대료와 같은 용역에 대한 시가는 법인세법에서 규정하고 있다. 법인세법에서는 부동산의 무상사용에 대해서는 해당 부동산과 유사한 부동산 사용에 따른 거래가격, 즉 유사한 재산의 임대료 사례가 있으면 그 가격으로 평가한다. 유사한 재산의 임대가격이 확인되지 아니하면 그 때는 해당 부동산 시가의 50%에 해당하는 금액에서 임대보증금을 차감한 금액에 대해 정기예금이자율 1.8%을 적용하여 계산하게 된다. 이 이자율도 최근에 입법 예고한 바에 의하면 2.1%로 변경될 것으로 예상된다.

이와 같이 계산한 임대료보다 5% 이상 차이가 나거나 3억원 이상 차이가 나는 낮은 임대료를 지급하면 부동산 소유자에게는 저가 임대료로 거래한 금액과의 차액에 대해 소득세를 과세하고, 임차인에게는 시가의 30% 이상 차이가 나면 증여세를 과세하게 된다.

한편, 부동산의 무상사용에 대해 증여세를 과세할 때에는 무상 사용한 부동산의 시가에 대해 2%를 적용한 금액을 5년 단위로 계산한 금액을 증여재산가액으로 한다. 이 때 5년 단위로 계산할 때에는 매년 발생한 무상 사용료를 10% 이자율을 적용하여 현재가치로 환산한 가액으로 과세하되, 그 사용료가 1억원 이하인 경우에는 증여세를 과세하지 아니한다. 또한 부동산을 담보로 활용하는 경우에는 담보로 제공하여 차입한 금액에 대해 4.6%의 이자율을 적용한 금액과 실제 지급한 이자와의 차액이 연간 1천만원 이상인 경우에도 증여세를 부과한다.

 

◎ 절세전략

과거부터 부동산을 자녀에게 무상으로 사용하거나 시가보다 낮은 임대료를 지급하면서 사용하는 경우가 흔히 있었고, 과세당국에서도 부동산을 무상사용하는 경우를 찾아서 과세하여 왔다. 과세당국이 부동산의 무상사용에 대해 찾아 증여세 또는 소득세를 부과할 때는 전혀 예측하지 못한 세금이 과세된다. 특히 부동산 무상사용에 대해서는 무상사용하는 사람에게는 증여세가 과세되고, 무상으로 빌려준 사람에 대해서는 아무런 대가를 받지 않았음에도 소득세가 과세된다. 이 경우에 부동산 무상사용에 대해 증여세를 부과하는 것은 당연하다고 할 수 있으나 임대료를 받지도 아니한 부동산 소유자에게 소득세를 과세하는 것은 소득이 없는데도 소득세가 과세되어 억울하다고 할 수 있다.

따라서 부모 형제 사이에 부동산을 임대차하는 경우에는 정상적으로 대가관계를 수반하는 거래를 하는 것이 가장 현명하다. 그 이유는 부동산 소유자는 임대료를 받으면 임대소득이 발생하고, 부동산을 임차하는 사람은 대가를 지급하였으므로 필요경비로 인정받을 수 있어서 소득세 부담이 적어지기 때문이다. 그런 면에서 보면 정당한 대가로 지급하고 사용하는 것이 가장 현명한 절세가 된다고 할 수 있다.

부동산 무상사용에 대한 증여세는 부동산의 시가에 대해 2%를 적용한 금액을 5년 단위로 10% 현재가치로 환산한 금액이 1억원 이상 되어야 증여세가 과세된다. 이런 과세원리에 따라 판단하면 무상 사용한 부동산의 시가가 약 13억원 이하인 경우에는 5년간 무상 사용료가 1억원에 미달하여 증여세는 과세되지 아니한다. 그렇다고 하더라도 부동산의 소유자에게는 부동산 무상대여에 대해 소득세와 부가가치세가 과세될 수 있으므로 시가대로 거래하는 것이 가장 합리적인 절세라고 할 수 있다.

 

[김완일 세무사 프로필]

△ 세무법인 가나 대표세무사
△ 기재부 세제실 국세예규심사위원회 위원
△ 서울지방국세청 재산평가심의위원회 위원
△ 한양대학교 겸임교수
△ 한국세법학회 부회장
△ 코스닥협회 자문위원회 위원
△ '비상장 주식평가 실무' 저자