[절세가인] 감정가액 극복법

◇ 감정가액의 적용현황

시가를 평가하는 것은 그 평가액이 과세표준이 되기도 하고 부당행위계산부인의 기준이 되기 때문에 대단히 중요하다. 이 때 시가는 각종 세법에 따라 서로 다르게 평가되기도 하고 실제와 다르게 적용될 때도 있다. 대표적인 사례로 명동과 같이 서울 한복판에 있거나 강남의 번화가에 위치한 오피스텔이나 엘리베이터가 없는 높은 층의 사무실 등이 있다. 번화가에 있는 건물의 경우에 땅값은 높게 평가되지만 그 지상의 오피스텔 등과 같은 건물은 지방세법에서 말하는 시가표준액보다 낮게 거래되는 경우가 흔히 있다.

이러한 부동산을 취득할 때 납부하는 취득세 과세표준은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 그 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 적용하도록 하고 있어서 실제 거래가액보다 높은 과세표준을 적용하여 취득세를 부담하게 된다. 마찬가지로 상속·증여재산을 평가할 때도 주변의 시세는 세법에서 정하는 가액보다 낮은 가액으로 형성되지만 세법에서 정하는 가액으로 과세를 받게 될 수 있다.

이러한 문제점을 해결하기 위하여 감정기관의 감정가액을 시가로 적용할 수 있으나 부실감정에 따른 제재 등을 우려하여 현실을 제대로 반영하여 평가하지 못할 우려가 있다. 이에 대해 감정가액의 적용과 그 한계를 검토할 필요가 있다.

◇ 감정가액 적용규정

상속·증여재산을 평가할 때에는 사례가액이 있는 경우에는 이를 시가로 적용하는데, 그 사례가액은 매매·감정·공매·경매·수용 등의 사례가액이 있는 경우에는 이를 시가로 적용한다. 그 중에 감정가액은 해당 재산에 대하여 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 적용한다. 이러한 감정가액도 일정한 기준금액에 미달하는 가액으로 감정한 경우에는 세무서장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 할 수 있고, 납세의무자가 제시한 원감정기관의 감정가액이 세무서장 등이 다른 감정기관에 의뢰하여 평가한 감정가액의 80%에 미달하는 경우에는 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수도 있다.

소급감정에 대해서도 대법원에서는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 시가에 포함되는 개념이므로 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있으며, 소급감정가액이라도 상속개시당시의 시가를 적정하게 반영하고 있으면 이를 시가로 인정한다고 판시한 바 있다. 그럼에도 관련 법률의 시행령에서 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 평가기간 이내인 경우에 한하도록 제한하고 있다.

한편, 법인세법에서는 하나의 감정기관으로부터 감정한 가액도 시가로 인정되고, 둘이상의 감정가액이 있는 경우에는 그 평균액을 적용하도록 하고 있어 상속세 및 증여세법과는 다른 면이 있으므로 주의가 필요하다.

◇ 감정가액 한계 극복을 위한 절세전략

일반적으로 세법에서 정하는 방법에 따라 적용되는 감정가액은 세금의 부과와 관련된 것이므로 납세자는 대체로 저평가될 것을 기대한다. 그런 기대와는 달리 과세당국에서는 부실감정을 방지하기 위한 다양한 제한규정을 두고 있어서 특수한 상태의 건물을 평가하기에는 한계가 있을 것으로 보인다. 그런 면에서 보면 감정기관도 주변의 시세뿐만 아니라 각 부동산의 현황을 충분히 반영하여 공정한 평가될 수 있기를 기대한다.

이러한 감정가액 적용의 한계를 극복하기 위해 상속세나 증여세의 납세의무자는 특수한 위치의 부동산에 대한 세법상의 평가액이 실제보다 높게 평가된다고 하여 감정가액을 활용하기 곤란한 경우에는 물납을 고려할 필요가 있다. 부동산을 물납할 때 임차인이 사용하고 있는 부동산은 관리처분이 불가능하므로 상속세신고기한까지 임차인을 명도하는 것도 함께 고려하여야 할 것이다.

김완일 세무사  (sejungilbo)