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[김완일의 절세가인] 세무사가 알아야 할 유사사례가액 적용과 절세 전략
2024-09-23 09:14
[김완일의 절세가인] 세무사가 알아야 할 유사사례가액 적용과 절세 전략
◎ 유사사례가액 적용 동향
최근 몇 년간 국세 부과와 관련한 분쟁사례 중 가장 큰 이슈는 상속·증여재산의 평가문제다. 정부는 2019년에 시행령을 개정하여 상속재산이나 증여재산을 평가할 때 결정기한까지 발생한 사례가액을 시가로 적용할 수 있도록 하였다. 이러한 개정을 계기로 2020년에는 유사한 재산의 사례가액이 없는 꼬마빌딩을 통해 조세를 회피하는 것을 방지하겠다는 명분으로 감정평가사업을 시행하고, 소급하여 감정한 가액을 시가로 적용하여 많은 세금을 추징하였다. 이로 인해 납세자들은 어떤 평가방법을 적용해야 할지 불안해하고 있다.
최근 법원 판례에서는“조세법률주의와 관련해서 부과과세방식을 채택하고 있는 상속세와 증여세는, 납세의무자에게 과세표준 및 세액의 신고의무가 있더라도 이는 과세관청에 대한 협력 의무에 불과하며, 과세관청이 과세표준과 세액을 결정하는 때에 조세채무가 확정되므로 상속세나 증여세 신고를 받은 과세관청으로서는 정당한 과세표준 및 세액을 조사·결정해야 한다”라고 하며, 소급 감정으로 시가 적용이 가능하다는 입장을 보였다. 이로 인해 납세자들은 더욱 혼란스러워하고 있다.
부과과세방식을 채택하고 있는 상속세와 증여세의 경우, 납세자가 신고한 가액은 단순한 신고에 불과하고, 정부가 결정하기 전까지는 납세자가 어느 정도 세금을 내야 성실한 납세를 한 것인지 알 수 없어 조세법률주의의 핵심가치인 예측 가능성이나 법적 안정성과는 거리가 멀어졌다. 조세 분야의 전문자격사인 세무사조차도 상속이나 증여에 대해 상담을 요구하는 납세자에게 얼마의 세금을 내야 성실납세를 하는지 알려주기 어려운 상황에 놓이게 되었다.
해당 재산과 유사한 재산의 사례가액 시가 적용도 여전히 혼란스럽다. 신고기한 이후 발생한 사례가액의 시가 적용과 관련하여, 해당 재산뿐만 아니라 유사한 재산의 사례가액 적용에 대해서도 논란이 있어 많은 질문이 들어온다. 유사한 재산의 사례가액은 유사매매사례가액이라고도 표현하는데, 사례가액에는 매매가액뿐만 아니라 감정가액, 공매·경매·수용가액도 포함되어 전체를 아우르는 ‘유사사례가액’이라고 표현하는 것이 적절하다.
사례가액은 해당 재산의 매매가액이 있는 경우 이를 우선으로 적용하고, 2004년부터는 면적·위치·용도 및 종목 등이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 사례가액을 시가로 적용하도록 하였다. 이러한 유사사례가액으로 인해 납세자가 신고한 이후에 새로 발생한 유사사례가액의 적용과 충돌문제가 발생하였고, 이를 개선하기 위해 2011년부터는 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우 신고일까지의 가액만 시가로 인정하는 개정이 있었다.
그러나 2019년부터는 상속세 및 증여세의 결정기한까지 발생한 사례가액도 시가로 적용할 수 있게 되어 더욱 혼란을 초래하고 있다. 이에 따라 유사사례가액의 시가 적용과 관련한 개정 경과, 적용방법, 컨설팅 요령을 간략하게 정리한다.
◎ 유사사례가액의 시가 적용
증여의 개념을 세법에 규정하고, 증여세 완전포괄주의 제도를 도입한 2004년 이전에는 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월) 이내의 해당 재산의 매매가액 등 사례가액을 시가로 적용했다. 이 평가방법은 해당 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목, 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 사례가액이 있음에도 이를 시가로 인정하지 않는 것은 공평 과세를 저해한다고 할 수 있다.
이 점을 개선하기 위해 2004년부터 해당 재산과 동일하거나 유사한 재산의 사례가액이 있는 경우 이를 당해 재산의 시가로 보도록 했다. 그러나 납세자가 유사사례가액을 확인할 수 없다는 분쟁이 발생했으며, 이를 보완하기 위해 2011년부터 납세자의 예측 가능성을 높이기 위해 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우, 평가기준일 전 6개월(증여의 경우 3개월)부터 신고일까지의 사례가액만 유사사례가액으로 인정하도록 했다.
유사사례가액의 시가 적용은 평가대상 재산과 동일하거나 유사한 다른 재산의 범위에 대해 2017년부터 시행규칙에 규정했다. 매매사실이 있는 경우 거래가액, 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 평균액, 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액 등을 시가로 적용한다.
유사사례가액의 적용은 해당 재산에 대한 사례가액과 같이 평가기간 이내의 거래분과 평가기간 이외의 거래분을 구분해 적용하며, 평가기간 내에 유사사례가액이 존재하면 이를 시가로 적용한다. 평가기간 이외에 평가기준일 전 2년 이내의 기간과 결정기한 사이에 매매 등의 사례가액이 있으면 평가심의위원회의 자문을 받아 시가로 적용한다.
한편, 유사사례가액을 적용할 때 신고일 이후에 발생한 유사사례가액은 적용을 배제하는 규정이 있다. 이 규정을 개정한 배경에는 해당 재산과 유사한 사례가액을 납세자가 직접 확인하기 어려운 점과 상속세 또는 증여세 신고 이후 발생한 사례가액으로 치유하기 곤란한 점이 있다. 이를 반영해 2012년부터는 평가기간 이내의 신고일까지 발생한 유사사례가액만 시가로 보도록 했다.
이 규정은 유사사례가액을 정의하면서 괄호를 통해 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 명시하고 있어, 상속세 또는 증여세를 기준시가로 신고하든 유사사례가액으로 신고하든 신고일 이후 발생한 유사사례가액은 시가로 적용할 수 없는 것으로 오해를 불러일으킬 수 있다.
그러나 사례가액은 시행령 제49조 제1항에서 해당 재산에 대한 사례가액을 규정하고, 제4항에서는 유사사례가액에 대해 규정하고 있어 납세자가 유사사례가액을 적용해 신고한 이후의 사례가액은 시가로 적용할 수 없다고 판단된다.
◎ ‘김완일 컨설팅 Team’의 절세조언
법률은 해석하는 사람마다 다른 결론을 내리는 경우가 자주 있다. 세법에서는 특히 그러하다. 세법을 공부하는 사람들은 1세대1주택 비과세 규정을 읽어보면, 준용에 준용을 거듭하여 난수표를 해독하는 것과 같다고 한다. 그 원인은 수많은 사례에 적용하면서 문제가 생길 때마다 개정하고, 부동산 시장의 상황에 따라 강화하고 완화하는 과정을 반복하는 개정 과정에 다른 사람이 참여하기 때문에 이러한 현상이 발생한다고 이해된다.
앞에서 소개한 대로 상속재산이나 증여재산의 평가와 관련해서는 2003년 이후 거의 매년 개정이 이루어졌다고 봐야 한다. 특히, 유사사례가액의 적용에 있어서 많은 분쟁사례가 발생했고, 그러한 분쟁의 원인을 해결하기 위한 개정으로 과거 개정 역사를 충분히 이해하지 않으면 정확한 해석이 어렵다고 생각된다.
유사사례가액을 적용할 때 사례가액 발생일은 매매가액의 경우 매매계약일, 감정가액은 그 감정가액평가서 작성일, 공매가액 등은 결정된 날이다. 이러한 사례가액의 적용에 관해 아무리 촘촘하게 개정해도 납세자가 신고하는 날에 그 사례가액의 발생 사실을 알 수 없는 것이 대부분이다. 부동산 매매의 경우 거래계약 체결일부터 30일 이내에 관할관청에 신고하도록 하고 있어 사례가액을 찾는 납세자에게 알려지기까지 오랜 시간이 걸리기 때문에 적시에 알 수 없다. 납세자와 분쟁방지를 위해서는 납세자가 관할 세무서에 사례가액을 조회하고, 관할 세무서가 답변하는 방식으로 운영하는 것이 납세자와 분쟁을 방지하는 최선의 방법으로 생각된다.
유사사례가액의 적용에 있어서 납세자가 상속세 또는 증여세 신고일 이후에 발생한 사례가액은 시가로 적용할 수 없다는 규정도 납세자가 오해하지 않도록 명확하게 규정하는 것이 바람직하다.
세법 해석의 어려움은 8할이 빈번한 개정이 문제다. 세법은 다양한 사례에 따라 문제가 생길 때마다 개정되고, 부동산 시장의 상황에 따라 강화나 완화를 반복한다. 이로 인해 법률을 해석하는 데 혼란이 생기며, 해석하는 사람마다 다른 결론을 내릴 수 있다. 다른 한편으로, 유사사례가액 적용의 복잡성도 큰 문제다. 상속세나 증여세에서 유사사례가액을 시가로 적용할 때, 납세자가 신고하는 시점에 해당 정보를 알기 어렵다. 매매의 경우 매매계약 체결 후 30일 이내에 신고하게 되므로 납세자가 적시에 정보를 파악하기 힘들다. 이로 인한 분쟁은 반복될 수밖에 없다.
세무사의 컨설팅은 지뢰밭 같은 복잡한 지형에서 고객을 이끌며, 동시에 자신을 보호해야 하는 일이다. 달콤해 보이는 컨설팅 수주는 자격사에게 큰 위험을 가져올 수 있다. 개인적인 시각에서 단편적으로 접근하면, 언젠가는 퇴로 없는 절벽에 서게 될 것이다. 불안으로 인한 악몽을 꾸기도 한다. 그러나 검증되고 비평받는 시스템은 편안한 밤과 마음의 안정을 선사한다.
[김완일 세무사 프로필]
△ 세무법인 가나 대표세무사
△ 주식평가연구원장
△ 국회입법조사처 국민공감입법혁신위원
△ 서울지방세무사회장 역임
△ 기재부 세제실 국세예규심사위원회 위원 역임
△ 국세청 비상장주식평가심의위원회 위원
△ 서울지방국세청 재산평가심의위원회 위원 역임
△ 한양대학교 겸임교수 역임
△ 한국세법학회·한국지방세학회 부회장 역임
△ 코스닥협회 자문위원회 위원 역임
△ '비상장 주식평가 실무' 저자
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출처 : 세정일보(https://www.sejungilbo.com)